令和6年1月15日　提出 加古川 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -17 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　岡本　朋美   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 70,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市東神吉町西井ノ口字二十田６３４番７ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西6m市道、背面道 水道、ガス、下水 宝殿 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 宝殿駅東方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地にあって、価格時点現在は特段の地域要因の変動は見られないが、今後は建替え や土地の細分化による新規分譲等が徐々に増加すると予測され、地価は安定的に推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね加古川市西部及び高砂市東部の住宅地域。需要者は市内や隣接市町に居住する第一次取得者層や、同 一需給圏内での建替え・住み替え需要が中心である。宝殿駅徒歩圏の利便性の高い立地から、近年は周辺で建替えや新 規分譲が見られ、住宅供給の増加から微減傾向にあった地価は横這いへと転じた。中心となる価格帯は１５０㎡程度の 画地で１０００～１２００万円程度、新築戸建で概ね２５００～３０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件等により経済合理性のある賃貸事業の成立は困難であると判断し、収益価格は求めなかった。市場においては 自用目的の戸建住宅用地の取引が支配的であり、需要者は利便性や居住環境の快適性及び価格水準等を重視して取引す る傾向が強い。以上より、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上 記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [122.8] [101.0] 100 70,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は若年層を中心に減少傾向。ＪＲ本線の 市街地は需要が高くスポット的な高値の取引 も見られるが、郊外や既成住宅地の需要はや や弱い。 現時点では特段の地域要因の変動は見当たら ないが、駅から徒歩圏内の利便な立地で需要 は堅調であることから、地価は横這いへと転 じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％