令和6年1月15日　提出 加古川 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -14 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　基   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市加古川町稲屋字春日前２１４番８ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東5.3m市道 水道、ガス、下水 尾上の松 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．３ｍ 市道 交通 施設 尾上の松駅北西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟してきており、今後も現在の居住環境を維持するも のと予測する。また、地価水準は、横ばい乃至微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線の加古川市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、加古 川市及び隣接市町の居住者が多く、圏外からの転入者は少ない傾向にある。対象標準地は、人気が薄い山陽電鉄本線か つ最寄駅からやや離れた地域に位置しているため需要はやや弱含みである。土地は１，０００万～１，２００万円程度 、新築住宅は２，５００万～２，７００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とする地域であるとともに経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため 、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては、取引市場において実証的な比準価格を採用して、鑑定 評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡を得 ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,800 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [ 96.8] [101.0] 100 64,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加古川市のうち、市街地では総じて地価の回 復傾向が見られて、横ばい乃至上昇する地点 が多く見られる。一方、周辺地域では微減傾 向が続いている。 人気が薄い山陽電鉄本線かつ最寄駅からやや 離れた地域に位置しているため需要はやや弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％