令和6年1月15日　提出 豊岡 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 5-3 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　金子　修二   TEL.

鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市城崎町湯島字中４０６番 ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 国立公(普通) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:3 店舗兼住宅 Ｗ3 土産物店、旅館等が 建ち並ぶ商業地域 北西7m県道 水道、ガス、下水 城崎温泉 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 城崎温泉駅北西方 650m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 国立公(普通) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 全国有数の温泉街である。高規格道路の整備事業が進捗し、京阪神都市圏からの交通アクセスの向上が期待され る。潜在的需要が強く、今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は但馬圏内を中心に全国に亘る観光商業地域である。需要者は地元事業者が主である。新規参入が容易では ないため転入は少ないが、潜在的な出店意欲は強い。街全体が一つの旅館としてのコンセプトで共存共栄を図り、行政 による観光産業支援や地元関係者による先進的な取り組みが注目される。アフターコロナへの転換に伴い、以前の賑わ いを取り戻している。地域に発展性が期待され需要は強含んでいる。取引は少なく中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土産物店、旅館等が建ち並ぶ商業地域であり、同種同用途の多数の新規賃貸事例の収集が困難で、適正な賃料水準の把 握が出来ないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は典型的な需要者の取引実態の観点から、代替性のある事例 を基礎に算定されており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、比準価格をもって上記の通り鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等が進む中、近時の景気回復により 地価の下落圧力は弱まっている。特定の地域 ・用途によっては需給バランスが改善し値動 きが異なる。 人流、外国人客は回復。新規出店や観光庁の 高付加価値化事業による建物改装が多く見ら れる。人手不足が懸念材料。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％