令和6年1月15日　提出 豊岡 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 5-2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　小畑　敬重   TEL.

鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市船町字方ケ島３３０番１外 ②地積 　(㎡) 1,857   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 店舗 Ｓ1 国道沿いに店舗が連 たんする路線商業地 域 南18m国道 水道、下水 豊岡 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 豊岡駅北方 1.3km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内の中心的な路線商業地域であり、今後も地価は若干の上昇傾向を保ちながら現状の繁華性を維持していくも のと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、但馬全域の商業地域及び商住混在地域で、需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者・中小規 模法人を中心に、一部全国展開する事業者も見られる。圏域内の人口は減少傾向であり、世帯数の減少も見られる市町 もあり、一部の沿道サービス施設用地を除けば、圏内の商業地及び商住混在地への需給は、若干の弱含みで推移してい る。また、圏内の取引件数自体が少なく、取引される規模も様々であり、取引の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸物件も見られるが、自用の物件を賃貸に供している程度であり、合理的な賃貸市場が成立していないため 、収益還元法の適用は断念した。需要者の意思決定に影響を与えているのは、周辺の取引価格水準であると考えられ、 実際の取引事例から求められた比準価格は市場性を反映しており、十分な信頼性があるものと判断する。よって、比準 価格を採用し、代表標準地との均衡をも確認し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [100.5] [100.0] 100 64,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業収益は、総じてみれば改善しており、雇 用情勢は改善の動きが見られる。 地域的な状況変化はなく、特筆すべき変動要 因も見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％