鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
豊岡 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊岡 5-1

兵庫県

兵庫第７

氏名

不動産鑑定士　伊原　岳人

TEL.

鑑定評価額

11,900,000 円

１㎡当たりの価格

65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊岡市中央町１９１番３外｢中央町３－３７｣				②地積　(㎡)	183 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,500) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｗ3	低層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ既成商業地域	南15.5m市道	水道、ガス、下水	豊岡 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．５ｍ市道

交通

施設

豊岡駅東方

700m

法令

規制

（都）商業
(80,500)

⑤地域要因の将
　来予測

市街地中心部に位置することから今後も一定の繁華性を維持するものと予測するが、小規模店舗が建ち並ぶ旧来
からの商店街であることから選好性は低く、地価は弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね豊岡市及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域で、主な需要者は同一需給圏内の個人事業者や法人
等である。同一需給圏内においては、中心部界隈の幹線道路沿道等の立地に優る地域に需要が集約されつつあり、標準
地の存する地域は市街地の個人商店等が多い商店街であり、郊外の大型店との競合等から店舗の閉鎖も多い状況で、需
要は弱い。取引自体が少なく、取引される物件の規模や立地等も様々であり、中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

投下資本に見合う収益を収受し得ないため、収益価格は比準価格に対して低位に試算され、また資料収集の限界等から
その信頼性は低い。比準価格は現実の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格であり、市場性を反映しており、
信頼性は高い。従って、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、単価と総額との関連に十分留意の上、鑑定評価額
を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少率、高齢化率は県平均を上回り、地
域経済の回復基調は弱い。

特に大きな変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ７０６Ｙ -92	豊岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、中間画地		（都）近商 (80,300)
b	ＩＧ７０６国 -1	豊岡市		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	ＹＳ７０６国 -29	豊岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m市道、東2m、角地		（都）商業 (80,450)
d	ＩＧ７０６国 -2	豊岡市		建付地	（　）	不整形	東12m市道、西3.5m、二方路		（都）近商 (80,300)
e	ＹＴ７０６国 -6	豊岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	南8.5m市道、中間画地		（都）近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,039	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,039	100 [ 92.1]	60,846	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,800
b	(　 ) 58,820	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,820	100 [ 85.8]	68,555		68,600
c	(　 ) 51,588	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	51,077	100 [ 76.6]	66,680		66,700
d	(　 ) 38,538	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.9]	47,277	100 [ 76.7]	61,639		61,600
e	(　 ) 37,659	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	50,212	100 [ 76.5]	65,637		65,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,000 円／㎡]

豊岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき、再調達原価の把握が困難であり、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,705,366	1,498,985	6,206,381	5,888,920	317,461	（　0.9492） 301,334	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	6,848,500 円　　　　（　 37,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	145.00	ＬＳ3	435.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	500 ％	500 ％	183 ㎡	10.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２・３階平均専有面積約４６㎡の２ＤＫ各階３戸。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

共用部分

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.00	90.0	130.50	1,955	255,128	2.0	510,256
							2.0	510,256
2～ 3	住宅	145.00	95.0	137.75	1,564	215,441	1.0	215,441
							1.0	215,441
～

～

～

計		435.00	93.3	406.00		686,010		941,138
								941,138

⑨年額支払賃料	686,010 円　×　12ヶ月　＝　 8,232,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 406.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,232,120 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 823,212 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,408,908 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	941,138 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,470 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 941,138 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 287,988 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,705,366 円　　　　（　 42,106 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＧ７０６賃　　　　-11	1,616 ( 1,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [103.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,672	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,610 円/㎡　月額支払賃料（　 1,564 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＩＧ７０６賃　　　　-12	1,267 ( 1,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,543
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	340,400 円	85,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	329,285 円	8,232,120　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 638,200 円	85,100,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	85,100 円	85,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,100 円	85,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,498,985 円　（　　　　　　 8,191 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,100,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 435.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,888,920 円（　　　　　 32,180 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,705,366 円
②総費用	1,498,985 円
③純収益　①－②	6,206,381 円
④建物等に帰属する純収益	5,888,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	317,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	301,334 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,647 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,848,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊岡 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊岡市中央町１９１番３	1409000247248-0000
2	豊岡市中央町２０１番３	1409000275272-0000
3	豊岡市中央町２０１番４	1409000275273-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
豊岡 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊岡 5-1

兵庫県

兵庫第７

氏名

不動産鑑定士　吉田　勉

TEL.

鑑定評価額

11,900,000 円

１㎡当たりの価格

65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊岡市中央町１９１番３外｢中央町３－３７｣				②地積　(㎡)	183 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,500) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｗ3	低層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ既成商業地域	南15.5m市道	水道、ガス、下水	豊岡 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．５ｍ市道

交通

施設

豊岡駅東方

700m

法令

規制

（都）商業
(80,500)

⑤地域要因の将
　来予測

空店舗が見られる旧来からの商店街であるが、市街地中心部に位置することから当面は一定の繁華性を維持する
ものと予測する。一方で奥行長大画地が多く、需要は弱いため、地価は弱含みで推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊岡市及びその周辺市町の商業地域及び商住混在地域であり、主な需要者は同一需給圏内に地縁性を有す
る個人事業者や中小規模法人が大半である。幹線道路沿いの地域では一定の繁華性や需要が認められる一方で、既存の
商店街や旧市町中心部の既成商業地域は空店舗が目立ち、繁華性の低下が著しい。なお、圏域内における商業地の取引
件数自体が少なく、取引される規模も様々であるため、取引の中心となる価格帯を見出すことが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地周辺において賃店舗や貸事務所が見受けられるものの、土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されていないた
め、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。よって、相対的にその信頼性は劣るものと思料する。一方、比
準価格は実際の取引価格に基づいて試算された実証的な価格であるため信頼性が高い。従って、比準価格を採用し、収
益価格を参考程度にとどめ、前年からの各変動要因について十分に分析し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊岡市は但馬地域の中心都市であるが、少子
高齢化が進行し、立地による需要の二極化も
進行している。市内の年間商品販売額は減少
傾向である。

特段の変動要因は見られないが、古くからの
商店街であるため、需要は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ７０６Ｙ -102	豊岡市		底地	（　）	長方形	南15.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,500)
b	ＹＳ７０６国 -27	豊岡市		貸家建付地	（　）	長方形	北15.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,500)
c	ＫＳ７０６Ｙ -92	豊岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、中間画地		（都）近商 (80,300)
d	ＹＳ７０６国 -29	豊岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m市道、東2m、角地		（都）商業 (80,450)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 30,725) 61,450	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	64,684	100 [ 101.0]	64,044	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,000
b	(　 ) 35,663	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	65,557	100 [ 102.0]	64,272		64,300
c	(　 ) 56,039	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,039	100 [ 87.3]	64,191		64,200
d	(　 ) 51,588	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	51,077	100 [ 77.6]	65,821		65,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,000 円／㎡]

豊岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,686,063	1,498,247	6,187,816	5,888,920	298,896	（　0.9492） 283,712	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	6,448,000 円　　　　（　 35,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	145.00	ＬＳ3	435.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	500 ％	500 ％	183 ㎡	10.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階及び３階はファミリータイプ・平均専有面積４６㎡・各階３戸、使用容積率は周辺を考慮

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

階段、廊下等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.00	90.0	130.50	1,901	248,081	2.0	496,162
							2.0	496,162
2～ 3	住宅	145.00	95.0	137.75	1,584	218,196	1.0	218,196
							1.0	218,196
～

～

～

計		435.00	93.3	406.00		684,473		932,554
								932,554

⑨年額支払賃料	684,473 円　×　12ヶ月　＝　 8,213,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 406.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,213,676 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 821,368 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,392,308 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	932,554 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,393 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 932,554 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 285,362 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,686,063 円　　　　（　 42,000 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＴ７０６賃　　　　-1	1,485 ( 1,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,654	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,630 円/㎡　月額支払賃料（　 1,584 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＴ７０６賃　　　　-3	1,435 ( 1,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,606
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	340,400 円	85,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	328,547 円	8,213,676　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 638,200 円	85,100,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	85,100 円	85,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,100 円	85,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,498,247 円　（　　　　　　 8,187 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,100,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 435.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,888,920 円（　　　　　 32,180 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,686,063 円
②総費用	1,498,247 円
③純収益　①－②	6,187,816 円
④建物等に帰属する純収益	5,888,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	298,896 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	283,712 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,550 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,448,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊岡 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊岡市中央町１９１番３	1409000247248-0000
2	豊岡市中央町２０１番３	1409000275272-0000
3	豊岡市中央町２０１番４	1409000275273-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考