令和6年1月15日　提出 豊岡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 -10 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 8,660,000 円  １㎡当たりの価格 58,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市高屋字八幡通９５０番５ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 豊岡 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 豊岡駅西方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性及び快適性が良好な駅に近い住宅地域であるため、今後も熟成を深めていくものと予測する。また、需給 動向も安定的であるため、地価も上昇もしくは横這い傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊岡市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者は圏内の居住者が中心で、圏外からの転入者は少ない 。当該地域のような中心市街地内の新規供給があるエリアの住宅地需給は安定的であるが、一方で郊外の開発時期が古 い住宅団地や旧町の市街地及び集落内の既成住宅地の需給は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地で８００ 万円～１，２００万円程度、新築の戸建で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅等が見られるが、画地条件を考慮すると経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため収益還 元法の適用は断念した。当該地域は自己使用目的の取引が支配的であり、実際の取引事例から求められた比準価格は市 場性を反映しており、十分な信頼性があるものと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,700 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 85.7] [100.0] 100 58,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊岡市は但馬地域の中心都市であるが、少子 高齢化が進行し、立地による需要の二極化も 進行している。直近の市内の土地取引件数は 増加している。 地域要因に大きな変動はないが、市内におい て住宅地需要が強い地域の一つである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％