別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊岡 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊岡 -7 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　伊原　岳人   TEL.
鑑定評価額 6,290,000 円  １㎡当たりの価格 24,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊岡市出石町町分字明治３５１番１
 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅に作
業所も見られる住宅
地域		 東7m県道 水道、下水 国府

10.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　　
　　　７ｍ県道		 交通

施設		 国府駅東方

10.0km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 出石町中心部の外縁に位置する住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、今後も現況類似の状況で推移す
るものと予測する。また、出石町の低調な住宅地需要を反映して、地価は弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,010 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね豊岡市及び周辺市町の住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者で、圏外からの転入者は
少ない。同一需給圏内においては、中心部の利便性に優る地域や中心部周辺の住環境良好な地域に需要が集約されつつ
あり、標準地の存する地域は出石町にあって需要は弱く、需要者の選別が進んでいる。当該地域の需要の中心価格帯は
、土地で５００～７００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 投下資本に見合う収益を収受し得ないため、収益価格は比準価格に対して低位に試算され、また資料収集の限界等から
その信頼性は低い。比準価格は現実の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格であり、市場性を反映しており、
信頼性は高い。従って、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関
連に十分留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊岡 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     23,700 円／㎡		 [ 97.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.7]		 [101.0]
100		 24,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率、高齢化率は県平均を上回り、有
効需要は減少している。



特に大きな変動要因は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊岡 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＧ７０６
Ｙ
-63		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b ＡＫ７０６
国
-33		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北5m市道、
西4m、角地
（都） １住居

(70,200)
c ＫＳ７０６
Ｙ
-123		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5m道路、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
d ＹＴ７０６
Ｙ
-51		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5m私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e ＩＧ７０６
Ｙ
-48		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.5m私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,962  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
20,690 		 100
[  82.9]
24,958 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
25,200 
b (　           ) 
32,703  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
32,249 		 100
[ 139.5]
23,118 
23,300 
c (　           ) 
21,783  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
22,396 		 100
[  93.9]
23,851 
24,100 
d (　           ) 
31,830  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
31,200 		 100
[ 133.4]
23,388 
23,600 
e (　           ) 
29,010  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
29,917 		 100
[ 123.6]
24,205 
24,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,100 円／㎡]  



豊岡 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  素地や造成費等に係る適切な事例が得られず、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,492,110 
614,427 
2,877,683 
2,806,720 
70,963 		 （　0.9728）
69,033 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      1,568,932 円　　　　（　      6,010 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊岡 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｗ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   261 ㎡     13.0 m x   21.0 m  前面道路：県道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積６０㎡の２ＬＤＫ各階２戸、平面式駐車場。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,248 
149,760 		 1.0  149,760 
1.0  149,760 

 2～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,273 
152,760 		 1.0  152,760 
1.0  152,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

302,520 		 302,520 
302,520 
⑨年額支払賃料        302,520 円　×　12ヶ月　＝　       3,630,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,630,240 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       377,424 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,396,816 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           302,520 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,723 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          302,520 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          92,571 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,492,110 円　　　　（　        13,380 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＧ７０６賃
　　　　-9		 1,417  
(   1,379) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[108.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,339 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,310 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,273 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＩＧ７０６賃
　　　　-10		 1,462  
(   1,404) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,211 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊岡 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 117,600 円  　　　　     39,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 113,227 円  　　　        3,774,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      294,000 円  　　　　     39,200,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        39,200 円  　　　　     39,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,200 円  　　　　     39,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         614,427 円　（　　　　　　         2,354 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0716     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,806,720 円  
（　　　　　        10,754 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,492,110 円      
②総費用 614,427 円      
③純収益　①－② 2,877,683 円      
④建物等に帰属する純収益 2,806,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 70,963 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 69,033 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          264 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,568,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,010 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊岡 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊岡市出石町町分字明治３５１番１
 1409000374400-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊岡 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊岡 -7 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.
鑑定評価額 6,320,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊岡市出石町町分字明治３５１番１
 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅に作
業所も見られる住宅
地域		 東7m県道 水道、下水 国府

10.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北７ｍ県道 交通

施設		 国府駅東方

10.0km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺には農地等が見られるが、住宅地域として成熟しているため、概ね現状で推移するものと予測する。以前は
周辺で新規宅地分譲が見受けられたが、近年は需要が弱いため、地価は下落傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,450 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊岡市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者は圏内の居住者が中心で、圏外からの転入者は少ない
。中心市街地内の新規供給があるエリアの住宅地需給は安定的であるが、郊外の開発時期が古い住宅団地や旧町の市街
地及び集落内の既成住宅地の需給は弱含みである。近隣地域及び周辺地域において住宅地の取引自体は少ないものの、
土地で５００万円～６００万円前後、新築の戸建で２，０００～２，５００万円程度のものが散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域には共同住宅が見受けられるが、節税や相続対策のものが大半で賃料水準は土地取得費の回収を必要としない
水準であるため、収益価格は比準価格と比較してかなり低位に試算された。当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域
であるため、同一需給圏内の取引市場の実態を反映した比準価格は説得力を有するものと判断する。よって、本件は比
準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊岡 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     23,700 円／㎡		 [ 97.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.7]		 [101.0]
100		 24,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊岡市は但馬地域の中心都市であるが、少子
高齢化が進行し、立地による需要の二極化も
進行している。直近の新設住宅着工戸数は減
少傾向である。

地域要因に特段の変動は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊岡 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＳ７０６
国
-26		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
北2m、角地
（都） 

(60,200)
b ＹＴ７０６
国
-35		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c ＩＧ７０６
Ｙ
-64		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m県道、
北5m、角地
（都） 

(80,200)
d ＫＳ７０６
Ｙ
-95		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
北8m、二方路
（都） 

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,444  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
23,049 		 100
[  94.9]
24,288 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
24,500 
b (　           ) 
18,138  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
18,065 		 100
[  76.8]
23,522 
23,800 
c (　           ) 
15,011  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  69.5]
21,167 		 100
[  88.4]
23,945 
24,200 
d (　           ) 
27,553  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
26,096 		 100
[ 108.8]
23,985 
24,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -30.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,200 円／㎡]  



豊岡 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,497,445 
614,600 
2,882,845 
2,806,720 
76,125 		 （　0.9728）
74,054 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      1,683,045 円　　　　（　      6,450 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊岡 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｗ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   261 ㎡     13.0 m x   21.0 m  前面道路：県道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積６０㎡、使用容積率は周辺を考慮、平面式駐車場 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,256 
150,720 		 1.0  150,720 
1.0  150,720 

 2～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,269 
152,280 		 1.0  152,280 
1.0  152,280 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

303,000 		 303,000 
303,000 
⑨年額支払賃料        303,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,636,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため、計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,636,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       378,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,402,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           303,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,727 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          303,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          92,718 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,497,445 円　　　　（　        13,400 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＴ７０６賃
　　　　-4		 1,114  
(   1,114) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,350 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,306 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,269 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＴ７０６賃
　　　　-5		 1,222  
(   1,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,262 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊岡 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 117,600 円  　　　　     39,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 113,400 円  　　　        3,780,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      294,000 円  　　　　     39,200,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        39,200 円  　　　　     39,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,200 円  　　　　     39,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         614,600 円　（　　　　　　         2,355 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0716     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,806,720 円  
（　　　　　        10,754 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,497,445 円      
②総費用 614,600 円      
③純収益　①－② 2,882,845 円      
④建物等に帰属する純収益 2,806,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 76,125 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 74,054 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          284 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,683,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,450 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊岡 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊岡市出石町町分字明治３５１番１
 1409000374400-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考