令和6年1月15日　提出 豊岡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 -5 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　赤木　啓二   TEL.

鑑定評価額 9,520,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市城崎町桃島字中住９５４番 ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 国立公(普通) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に社宅 等が見られる住宅地 域 北東3m市道 水道、ガス、下水 城崎温泉 840m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　３ ｍ市道 交通 施設 城崎温泉駅北西方 840m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 国立公(普通) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 温泉街に近いが、地縁者が多い既成住宅地域で、特に大きな地域要因の変動も見られないことから、今後も現状 の住環境を維持したまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊岡市を中心にその周辺市町も含む住宅地域である。需要者は地縁性を有する圏内の居住者が主であり 、圏外からの転入者は少ない。当地域は温泉街の背後に位置し、一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であるが、街 路が狭く新興の住宅地域と比べると需要は弱い。周辺地域での取引が少なく、また形状・規模等も様々で、親族間取引 等事情含みの場合も多いため、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場が未成熟であることから適切な賃貸事例が得られず、収益価格の試算 は断念した。収益目的の取引も殆どなく、自己居住目的の取引が中心である。取引事例は比較的規範性の高いものを収 集でき、また、市場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格は説得力が高い。よって、比準 価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,700 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [125.4] [100.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等を背景に不動産市場は全体的に低 調であるが、城崎地区や市中心部の需要は高 まっている。 既成住宅地域においては選好性が低く、住宅 が密集する街路条件の劣る住宅地域に対する 需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％