令和6年1月15日　提出 相生 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相生 9-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　勇治郎   TEL.

鑑定評価額 70,800,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相生市陸字東汐見塚１０番１６ ②地積 　(㎡) 3,131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 土砂災害警戒区域 台形 1.5:1 工場 中小規模の工場等が 立地する内陸型の工 業団地 北9.5m市道 水道、下水 相生 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 相生駅北東方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した工業地域で、今後も概ね現状を維持して推移するものと思料する。地域要因に大きな変動はないが、全 国的な物流施設用地の需要増により地価は高まっており、今後も緩やかに上昇傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相生市内及び周辺市町の工業地域及び工住混在地域である。需要者は地縁性を有する地元企業が中心であ る。既存企業の倉庫や工場の増床を目的とした用地取得が見られるとともに、全国的な物流施設用地需要の高まりも相 まって需給は改善傾向にある。取引価格帯は業種により様々であり、圏域内の工業地の取引件数自体が少ないため、需 要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の工場等が立地する内陸型の工業団地に存し、類似の賃貸事例が殆ど得られず、賃貸市場が未成熟で賃料水準 の把握が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、圏域内の工業地域にかかる取引事例に基づいて 算定しており、現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上より、比準価格をもって、単価と総 額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 相生市の人口は減少傾向で高齢化も進行して おり、その対策として子育て支援、定住促進 等を行っているが大きな効果は見られない。 内陸型の工業地域で、地域要因に特段の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％