令和6年1月15日　提出 相生 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相生 -4 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　村本　健次   TEL.

鑑定評価額 7,110,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相生市佐方１丁目４４３番１ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:2 空地 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南4.5m市道 水道、下水 西相生 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 西相生駅北方 320m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心の外延部にある既存住宅地域として熟成しており今後も現状維持と予測する。郊外に位置するため生活利 便性が劣ることや浸水リスクがあるエリアとして自然災害への警戒感から地域的選好性は弱いと判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は相生市及びその隣接市のうち、やや郊外部でＪＲ赤穂線の各駅を最寄り駅とする住宅地域一円と判 断する。需要者は住宅の購入総額を抑えたい圏内居住の一次取得層のほか地縁的選好者による引き合いも見受けられる 。同圏域は未利用地も多く残るなど供給過剰な面もあり地価は弱含みである。画地条件等により個別性が認められるが 、土地は７００万円台（２００㎡程度）、新築戸建物件は２０００～２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地は居住の快適性を重視した価格形成要因が主となる住宅地域に位置しており、自用目的での取引価格水準を 指標とした市場性を主眼に置いて価格が決定されることが一般的かつ合理的である。したがって評価にあたっては後記 「収益還元法が適用できない場合その理由」のとおり収益価格は試算せず、本件標準地の市場特性を反映した比準価格 のみ試算した。鑑定評価額の決定に当たっては代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [145.5] [103.0] 100 35,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 学区の選好性が高い向陽台・赤坂エリアなど 需要が堅調な地域と、郊外で利便性が劣る等 から需要に弱含み感がある地域の二極化が依 然認められる。 周辺環境に格別の変動要因は見受けられない 。ただし、市内中心部から離れていることも あって生活利便性の面から住宅需要に弱さが 認められる。 南側接面で標準的画地と比して日照等居住の 快適性が優る。台形地だが利用障害を生じる 程ではないと判断する。これらの個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％