別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
伊丹 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
伊丹 5-3 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　大輔   TEL.
鑑定評価額 30,400,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 伊丹市西台１丁目５１番１外
｢西台１－６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 76  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 店舗

Ｓ4		 中低層の店舗等が建
ち並ぶ商業地域
 南20m市道 水道、ガス、下水 阪急伊丹

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 阪急伊丹駅西方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は中高層化してきているものの、立地の稀少性も影響し、中低層の小規模な敷地も根強く残る地域であり、
今後も概ね現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    412,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    365,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は伊丹市を中心とした阪神間の駅周辺の商業地域である。立地的に需要者の業種は多様であるが、やや小規
模な土地が主であり、圏内の中小事業者による需要が中心的である。また周辺地域におけるマンション開発等による地
価への影響もみられる。立地や業種等の違いにより取引価額も様々であり、中心的価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸市場の成熟した地域であるが、土地への選好性に見合う程の純収益は見込まれず、収益価格はやや低位に試算され
た。収益性に基づく土地の価格形成には想定要素も介在するため、同一需給圏においては、市場性に基づく土地の価格
形成がより有力であり説得的である。よって、当該標準地については、市場の実態を反映し実証性に優れた比準価格を
標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討結果にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊丹 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    319,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 [100.0]
100		 402,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    385,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 伊丹市の人口は概ね横ばい～微減傾向である
。



地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 伊丹 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０５
Ｙ
-77		 伊丹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東8m市道、
西4.7m、
南4.6m、
三方路
近商

(100,300)
b １０１０５
Ｙ
-80		 川西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北18m国道、
中間画地
近商

(80,300)
c ０９１０５
Ｙ
-85		 川西市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南7.3m県道、
北東4.4m、
角地
近商

(90,200)
d ０８２０６
国
-12		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西24m市道、
南28m、角地
近商

(100,300)
e １５２０６
国
-15		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m県道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
397,445  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
375,733 		 100
[  91.2]
411,988 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
412,000 
b (　           ) 
333,814  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
349,300 		 100
[  85.3]
409,496 
409,000 
c (　           ) 
324,364  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
314,695 		 100
[  76.2]
412,986 
413,000 
d (　           ) 
392,961  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
383,893 		 100
[  94.0]
408,397 
408,000 
e (　           ) 
538,701  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
553,785 		 100
[ 134.9]
410,515 
411,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    412,000 円／㎡]  



伊丹 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,726,785 
1,360,256 
5,366,529 
4,203,960 
1,162,569 		 （　0.9556）
1,110,951 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     27,773,775 円　　　　（　    365,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
伊丹 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.00 ＲＣ4 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   76 ㎡      8.0 m x    9.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～４階住宅（１Ｋタイプ６戸、平均専用面積約２４㎡） ⑦有効率　  76.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
65.0 
39.00 
4,000 
156,000 		 4.0  624,000 
2.0  312,000 

 2～ 4		 住宅
60.00 
80.0 
48.00 
2,789 
133,872 		 1.0  133,872 
2.0  267,744 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
76.3 
183.00 

557,616 		 1,025,616 
1,115,232 
⑨年額支払賃料        557,616 円　×　12ヶ月　＝　       6,691,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     183.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,691,392 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       334,570 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,356,822 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,025,616 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,743 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,115,232 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         360,220 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,726,785 円　　　　（　        88,510 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８１０６賃
　　　　-2		 2,885  
(   2,885) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,037 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,949 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,789 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０８１０６賃
　　　　-1		 2,717  
(   2,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,860 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
伊丹 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 330,500 円  　　　　     66,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 267,656 円  　　　        6,691,392　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      561,800 円  　　　　     66,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,100 円  　　　　     66,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,100 円  　　　　     66,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,360,256 円　（　　　　　　        17,898 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,203,960 円  
（　　　　　        55,315 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,726,785 円      
②総費用 1,360,256 円      
③純収益　①－② 5,366,529 円      
④建物等に帰属する純収益 4,203,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,162,569 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,110,951 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,618 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,773,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     365,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 伊丹 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　伊丹市西台一丁目５１番１
 1401000265977-0000
2 　伊丹市西台一丁目５１番２
 1401000265978-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
伊丹 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
伊丹 5-3 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　上原　卓志   TEL.
鑑定評価額 30,100,000 円  １㎡当たりの価格 396,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 伊丹市西台１丁目５１番１外
｢西台１－６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 76  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 店舗

Ｓ4		 中低層の店舗等が建
ち並ぶ商業地域
 南20m市道 水道、ガス、下水 阪急伊丹

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 阪急伊丹駅西方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現況の商的環境を概ね維持すると予測する。阪急
伊丹駅に近く、マンション需要を含む堅調な需要に支えられ、地価水準は概ね上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    411,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、伊丹市域を中心に阪神間の駅に近い幹線道路沿いの商業地域と代替・競争関係にあり、纏まった画地に
あっては旺盛なマンション需要も相俟って、周辺の地価は上昇基調で推移している。需要者の中心は、地元の不動産業
者のほか、阪神間の法人、個人等多岐にわたる。市場での実需の中心となる価格帯は規模などの画地条件等により千差
万別であり、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域に存し、広域的に多数の信頼性のある取引事例を収集のうえ選択した。近隣地域内
には賃貸物件も見受けられるが、土地価格に見合った賃料水準や投資対象としての利回り等が形成し得ていないため、
収益価格はやや低位に試算された。よって、実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を
踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊丹 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    319,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 [100.0]
100		 398,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    385,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 これまで日銀による異次元の金融緩和等によ
り不動産市況は支えられてきたが、他方で物
価上昇や金利先高観による実体経済への影響
に注視を要する。

駅前の大通りに存する商業地であり、駅近の
繁華性と利便性を備えており、堅調なマンシ
ョン需要も相俟って、地価は上昇基調で推移
する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 伊丹 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０５
Ｙ
-63		 伊丹市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東16m県道、
中間画地
２中専

(60,200)
b １１２０６
国
-4		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北28m国道、
南西3.8m、
南東2.2m、
三方路
近商

(100,300)
c ０３１０６
国
-31		 川西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12m市道、
東4.2m、
南0.8m、
三方路
近商

(90,200)
d １０１０５
Ｙ
-80		 川西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北18m国道、
中間画地
近商

(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
259,963  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
263,083 		 100
[  65.1]
404,121 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
404,000 
b (　           ) 
430,090  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
460,875 		 100
[ 109.3]
421,661 
422,000 
c (　           ) 
267,594  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
268,398 		 100
[  67.0]
400,594 
401,000 
d (　           ) 
333,814  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
349,300 		 100
[  85.3]
409,496 
409,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    411,000 円／㎡]  



伊丹 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため再調達原価を把握できず、積算価格を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,290,796 
1,267,001 
5,023,795 
3,892,320 
1,131,475 		 （　0.9556）
1,081,238 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     27,030,950 円　　　　（　    356,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
伊丹 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.00 ＲＣ4 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   76 ㎡      8.0 m x    9.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～４階住宅（１Ｋ、平均床面積約２４㎡、６戸）を想定した。 ⑦有効率　  76.3 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
65.0 
39.00 
3,900 
152,100 		 4.0  608,400 
2.0  304,200 

 2～ 4		 住宅
60.00 
80.0 
48.00 
2,565 
123,120 		 1.0  123,120 
2.0  246,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
76.3 
183.00 

521,460 		 977,760 
1,042,920 
⑨年額支払賃料        521,460 円　×　12ヶ月　＝　       6,257,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     183.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,257,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       312,876 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,944,644 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           977,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,289 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,042,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         336,863 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,290,796 円　　　　（　        82,774 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８１０６賃
　　　　-1		 2,717  
(   2,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,829 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,713 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,565 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２１０６賃
　　　　-7		 2,571  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,599 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
伊丹 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 306,000 円  　　　　     61,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 250,301 円  　　　        6,257,520　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      520,200 円  　　　　     61,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,200 円  　　　　     61,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,200 円  　　　　     61,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,267,001 円　（　　　　　　        16,671 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,892,320 円  
（　　　　　        51,215 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,290,796 円      
②総費用 1,267,001 円      
③純収益　①－② 5,023,795 円      
④建物等に帰属する純収益 3,892,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,131,475 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,081,238 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,227 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,030,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     356,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 伊丹 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　伊丹市西台一丁目５１番１
 1401000265977-0000
2 　伊丹市西台一丁目５１番２
 1401000265978-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考