令和6年1月14日　提出 伊丹 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊丹 -29 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　要   TEL.

鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊丹市伊丹６丁目２０番１１ ｢伊丹６－７－１９｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が見られる住宅地 域 西5.5m市道 水道、ガス、下水 新伊丹 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 新伊丹駅東方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や低層の共同住宅がみられる住宅地域で、今後当分の間は概ね現状を維持した状態で推移するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊丹市及び隣接市のＪＲ及び阪急沿線を中心とする住居系地域一帯と捉えられる。需要者は同一需給圏内 の居住者が中心となるものと考えられる。最寄り駅徒歩圏内の利便性の良好な住宅地域であり、底堅い住宅需要が認め られ、地価は強含みで推移していると思料する。土地は２，０００万円台、新築戸建は３，０００～４，０００万円台 の価格帯が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性の高い事例により求められており、不動産の市場性を反映する価格として実証性及び規範性は高く、 十分な説得力を有するものと判断する。なお、対象標準地は地積が小さく、経済合理性に見合った賃貸経営が可能とな る建物の建設が困難と判断し、収益還元法の適用を断念した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま えて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    263,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [126.9] [100.0] 100 209,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    204,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊丹市の人口等は概ね安定的に推移している 。市内の住宅地需要は全体的に堅調に推移し ている。 地域要因に目立った変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％