令和6年1月14日　提出 伊丹 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊丹 -28 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　堀田　勝己   TEL.

鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊丹市野間７丁目５９４番２ ｢野間７－１５－２２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅とマ ンションが混在する 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 武庫之荘駅北方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅を中心にマンションも見られる住宅地域であり、今後も同様の環境を維持するものと予測する。駅徒 歩圏外ではあるが堅調な需要が存し、地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阪急神戸線及び伊丹線の沿線で、概ね伊丹市、尼崎市北部の圏域である。需要者は、市内居住者を中心 に、隣接市等からの転入も見られる。阪急武庫之荘駅勢圏という人気のエリアのため、接近条件はやや劣るものの旺盛 な需要が認められる。土地はやや小規模なもので総額２０００万円台、標準的規模で３０００万円程度、新築建売住宅 は４０００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、標準地の規模等の制約により経済合理性に見合う賃貸住宅の想定がで きないことから、収益還元法の適用を断念した。よって、収益性よりも居住の快適性を重視する近隣地域の特性に基づ く市場実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    176,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [102.0] 100 [ 91.2] [100.0] 100 191,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は近年概ね横ばい傾向にある。市 域全般に概ね平坦な地勢で、接近条件も優れ 、住宅地需要は引き続き堅調である。 最寄駅からやや距離はあるが、住環境が良好 で人気の高い武庫之荘駅勢圏にあること等か ら、需要は底堅く、地価はやや強含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％