令和6年1月12日　提出 伊丹 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊丹 -19 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　勝沼　和子   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊丹市昆陽５丁目１４９番 ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 阪急伊丹 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 阪急伊丹駅西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。バス圏のエリ アではあるが、安定した需要が見られ、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急伊丹線及びＪＲ福知山線の沿線を中心とする、概ね伊丹市の圏域である。需要者は、伊丹市の居住 者もしくは伊丹市に何らかの地縁を有する者が多くを占める。バス圏ではあるが、一定の生活利便性が確保されている こと等から、一次取得者層を中心に、安定した需要が見られる。標準地と同程度の規模の土地で２，０００～２，５０ ０万円程度、新築建売住宅では４，０００万円程度までの物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集することができた。一方、当該標準地は画地規模の点 から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。自己使用 目的での取引が中心の地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標 準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    176,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [102.0] 100 [103.0] [101.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    169,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊丹市内は概ね平坦であり、またバス便も充 実していることから、市内住宅地需要は底堅 く、人口の推移も安定的である。 バス圏の地域ではあるが、伊丹市の一般的要 因等から安定した需要が見られ、地価はやや 強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％