令和6年1月15日　提出 伊丹 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊丹 -18 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　誠   TEL.

鑑定評価額 34,200,000 円  １㎡当たりの価格 218,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊丹市安堂寺町６丁目２０７番 ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 稲野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 稲野駅西方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。地域 及び需給の状況から、地価は当面安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    218,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね阪急伊丹線沿線を中心とした伊丹市南部及びその周辺の住宅地域である。需要者は伊丹市内及び隣接 する尼崎市内等の居住者がその多くを占める。伊丹市内でも比較的利便性良好な地域であり、隣接する尼崎市北部の比 較的優良な住宅地域の影響も受けつつ、市場は安定的に推移している。中心的価格帯は、土地で２，５００～３，００ ０万円程度、新築戸建住宅で４，５００～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的か つ説得力のある価格である。一方、自用の戸建住宅が取引の中心であり、対象地地積も経済合理的な賃貸住宅の建築に は不十分であるため、本件では収益還元法の適用を断念した。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏 まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    263,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [122.2] [100.0] 100 217,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    214,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市域はほぼ平坦で、大阪都心等への接近性や 生活利便性の良さから住宅地需要は地縁者を 中心に安定している。 地域要因に格別の変動はない。駅から徒歩圏 内に属するなど、市内でも比較的利便性良好 な地域であり、安定した需要がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％