別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
伊丹 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
伊丹 -6 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　堀田　勝己   TEL.
鑑定評価額 300,000,000 円  １㎡当たりの価格 315,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 伊丹市西台３丁目５２６番１２
｢西台３－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 951  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,324)
不整形
1:1.5		 共同住宅

ＲＣ9		 中高層の共同住宅が
多い利便性のよい住
宅地域		 南5.4m市道、東側道 水道、ガス、下水 阪急伊丹

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       950 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．４
ｍ市道		 交通

施設		 阪急伊丹駅南東方

350m		 法令

規制		 商業
(90,324)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　中高層の共同住宅が多い利便性に優れる住宅地域であり、当面の間、同様の環境を維持するものと予測する。
堅調な住宅需要を背景に、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    315,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              308,000 円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は阪急伊丹線、同神戸線及びＪＲ福知山線沿線で、概ね伊丹市及び近隣市を含む圏域である。最終需要者
は圏域内居住者のほか、他地域からの流入もある。また、開発素地の需要者は、圏域内でマンション供給を行う開発業
者である。生活利便性に恵まれており、需要は極めて旺盛である。好立地の大規模地は多くなく、また、取引にあたっ
ては入札により個々に価格決定されることが多いため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　中高層の共同住宅が多く見られる地域であり、最終需要者の選好性を踏まえた投資採算性の観点から最有効使用を分
譲マンション用地と判断し、取引事例比較法と共に開発法を適用する一方、説明力の弱い収益還元法の適用は見送った
。近時の市場実態を反映する比準価格と開発法による価格の開差は小さいため、本件では比準価格を標準に、類似標準
地の価格との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宝塚 -42                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    305,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [103.0]
100		 315,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    303,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は近年概ね横ばい傾向にある。市
域全般に概ね平坦な地勢で、接近条件も優れ
、住宅地需要は引き続き堅調である。


中高層の共同住宅が多く見られる利便性の良
い住宅地域で、まとまった規模の物件は高値
で取引されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 伊丹 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３１０６
国
-13		 伊丹市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
北西6m、
二方路
１中専

(70,200)
b １２１０５
Ｙ
-78		 伊丹市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北7m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ０９１０６
国
-32		 宝塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12m国道、
東4m、北西3m、
三方路
１住居

(60,200)
d ０７１０６
国
-6		 宝塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5m市道、
北4m、二方路
１中専

(60,200)
e ０２１０６
国
-27		 宝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
商業

(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
219,256  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
214,786 		 100
[  70.9]
302,942 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
312,000 
b (　           ) 
232,200  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
256,177 		 100
[  84.2]
304,248 
313,000 
c (　           ) 
246,604  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.4]
337,317 		 100
[ 109.5]
308,052 
317,000 
d (　           ) 
268,736  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
262,213 		 100
[  85.7]
305,966 
315,000 
e (　           ) 
275,050  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
278,351 		 100
[  90.0]
309,279 
319,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -26.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    315,000 円／㎡]  



伊丹 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地における宅地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 　地域における最終需要者の選好性を踏まえ、開発業者からみて賃貸事業よりも分譲事業による収益が優勢であ
るという投資採算性の観点から、最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション敷地としての利用が最有効使用と判断されるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,544,117,308 
1,250,979,568 
12 
635,000 
3,040.00 
315,000 
4,000.82 
⑧開発法による価格 　　          293,137,740 円　　　　（　              308,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
伊丹 -6　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
951 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  951.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
497.16 ㎡  4,000.82 ㎡  3,080.85 ㎡  919.97 ㎡  3,040.00 ㎡  ＲＣ・9F
 (    44 戸)
 69㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      52.3 ％）  （     420.7 ％）  （     324.0 ％）  （      96.7 ％）  （     75.98 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
90 ％ 
400 ％ 
324 ％ 		 間口

奥行		   26.5 ｍ

  39.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    5.4 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 635,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例等を比較検討して査定。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    635,000 円／㎡　　×　　     3,040.00 ㎡　　＝　　　　       1,930,400,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,930,400,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   315,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   324,450 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    324,450 円／㎡　　×　　　   4,000.82 ㎡　　＝　　　　       1,298,066,049 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 不要のため計上しない。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,930,400,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         212,344,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,510,410,049 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 18 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 173,736,000 円  (      9 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          146,581,063 円 
販売総額(2期) 1,563,624,000 円  (     81 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　        1,246,521,053 円 
販売総額(3期) 193,040,000 円  (     10 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          151,015,192 円 
収入合計 － － － － 1,544,117,308 円 
支出 建築工事費(1期) 129,806,605 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          120,356,684 円 
建築工事費(2期) 129,806,605 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          111,607,719 円 
建築工事費(3期) 1,038,452,839 円  (     80 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　          827,854,603 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 127,406,400 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          118,131,214 円 
販売管理費(2期) 84,937,600 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           73,029,348 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,250,979,568 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,544,117,308 円　　－　　　　　　        1,250,979,568 円　　＝　　　　　           293,137,740 円 

              308,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 伊丹 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　伊丹市西台三丁目５２６番１２
 1401010038952-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
伊丹 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
伊丹 -6 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　上原　卓志   TEL.
鑑定評価額 300,000,000 円  １㎡当たりの価格 315,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 伊丹市西台３丁目５２６番１２
｢西台３－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 951  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,324)
不整形
1:1.5		 共同住宅

ＲＣ9		 中高層の共同住宅が
多い利便性のよい住
宅地域		 南5.4m市道、東側道 水道、ガス、下水 阪急伊丹

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       950 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．４
ｍ市道		 交通

施設		 阪急伊丹駅南東方

350m		 法令

規制		 商業
(90,324)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中高層の共同住宅が多い利便性のよい住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。阪急
伊丹駅等の生活利便施設へ至便であり、旺盛なマンション需要を背景に地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    318,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              312,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、伊丹市を中心に隣接する尼崎市、宝塚市などの阪神間の分譲マンションが立地する利便性の高い住宅地
域である。需要者の中心は、マンションディベロッパーのほか、投資目的の需要も認められる。阪急伊丹駅から徒歩５
分圏内の生活利便性の優れた纏まったマンション用地は希少性が高く、需給関係はやや逼迫状態で推移している。市場
での実需の中心となる価格帯は規模などの画地条件等により千差万別であり、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層の共同住宅が多い利便性のよい住宅地域であり、纏まった画地については、マンションディベロッパー等による
取引が旺盛であることから、市場の動向を反映した実証的な比準価格のほか、想定要素は含まれるもののディベロッパ
ー等の投資採算性を反映した説得力のある開発法による価格を関連付け、最有効使用が同じ高層共同住宅地である他の
類似する標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宝塚 -42                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    305,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [103.0]
100		 315,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    303,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 これまで日銀による異次元の金融緩和等によ
り不動産市況は支えられてきたが、他方で物
価上昇や金利先高観による実体経済への影響
に注視を要する。

阪急伊丹駅から徒歩圏にあって良好な生活利
便性等を反映し、纏まったマンション用地の
希少性は高く、需給関係は比較的堅調に推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 伊丹 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１０６
国
-4		 伊丹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7.9m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
b １０１０６
国
-20		 宝塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南5.8m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ０２１０６
国
-27		 宝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
商業

(80,300)
d ０５２０６
国
-12		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
２中専
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
293,107  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
296,038 		 100
[  95.7]
309,340 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
319,000 
b (　           ) 
276,201  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
269,497 		 100
[  87.4]
308,349 
318,000 
c (　           ) 
275,050  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
278,351 		 100
[  90.0]
309,279 
319,000 
d (　           ) 
401,155  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
408,376 		 100
[ 132.1]
309,142 
318,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    318,000 円／㎡]  



伊丹 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため再調達原価を把握できず、積算価格を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の最有効使用は分譲マンションの敷地としての利用と判断したため、収益還元法の適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンションの敷地としての利用と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,464,110,371 
1,167,055,665 
12 
610,000 
3,000.62 
293,000 
4,000.82 
⑧開発法による価格 　　          297,054,706 円　　　　（　              312,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
伊丹 -6　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
951 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  951.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
497.16 ㎡  4,000.82 ㎡  3,080.85 ㎡  919.97 ㎡  3,000.62 ㎡  ＲＣ・9F
 (    40 戸)
 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      52.3 ％）  （     420.7 ％）  （     324.0 ％）  （      96.7 ％）  （     75.00 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
90 ％ 
400 ％ 
324 ％ 		 間口

奥行		   26.5 ｍ

  39.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    5.4 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 610,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 周辺の分譲マンションの販売価格等を比較検討のうえ、査定した。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    610,000 円／㎡　　×　　     3,000.62 ㎡　　＝　　　　       1,830,378,200 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,830,378,200 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   293,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   301,790 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似の建設事例等を参考に、想定建物の規模・構造等を考慮のうえ、査定した。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    301,790 円／㎡　　×　　　   4,000.82 ㎡　　＝　　　　       1,207,407,468 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発負担金はない。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,830,378,200 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         201,341,602 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,408,749,070 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・投資リスク率を考慮のうえ、査定した。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 18 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 164,734,038 円  (      9 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          138,986,108 円 
販売総額(2期) 1,482,606,342 円  (     81 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　        1,181,933,776 円 
販売総額(3期) 183,037,820 円  (     10 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          143,190,487 円 
収入合計 － － － － 1,464,110,371 円 
支出 建築工事費(1期) 120,740,747 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          111,950,821 円 
建築工事費(2期) 120,740,747 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          103,812,894 円 
建築工事費(3期) 965,925,974 円  (     80 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　          770,036,186 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 120,804,961 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          112,010,360 円 
販売管理費(2期) 80,536,641 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           69,245,404 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,167,055,665 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,464,110,371 円　　－　　　　　　        1,167,055,665 円　　＝　　　　　           297,054,706 円 

              312,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 伊丹 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　伊丹市西台三丁目５２６番１２
 1401010038952-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考