別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
芦屋 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
芦屋 5-2 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹之内　浩   TEL.
鑑定評価額 40,100,000 円  １㎡当たりの価格 590,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 芦屋市月若町２番１
｢月若町８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 68  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等


(90,200)
台形
1.5:1		 店舗兼住宅

ＳＲＣ3		 小売店舗が建ち並ぶ
駅前の商業地域
 東12m市道 水道、ガス、下水 芦屋川近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    10 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   7.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 芦屋川駅近接

 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅前に立地
する繁華性及び稀少性等を反映して、地価水準は概ね上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    619,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    457,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は芦屋市及びその周辺の駅前商業地域を中心として、阪神間の商業地域全域にわたる。需要者は芦屋市内の
事業者や投資家等が中心であるが、他所からの需要も認められる。駅前の商業地で、稀少性が非常に高いことから、地
価は上昇傾向にある。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であるため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘
するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺に適切な事例がなかった為、広域的に代替性のある商業地域から事例を収集し、比準価格を査定した。ま
た近隣地域は店舗等が見られる駅前商業地域であるが繁華性はやや低く、自用の店舗のほか賃貸物件も見られるが、土
地価格に見合った賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低く試算された。したがって、実証性に優れた比
準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西宮 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    478,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.2]		 [100.0]
100		 587,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    565,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 芦屋市の商業地の地価は全般的にやや上昇傾
向にあるが、円高や物価高などの経済要因が
地価に与える影響が懸念されている。


地域要因及び環境条件等に特別な変動は認め
られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 芦屋 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５２０６
国
-15		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m県道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
b ０９２０６
国
-23		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
西4m、角地
１住居

(80,200)
c １５２０６
国
-33		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
東5.7m、角地
近商
地区計画等
(100,300)
d １６２０６
国
-28		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e １５２０６
国
-10		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m県道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
538,701  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
553,785 		 100
[  89.0]
622,230 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
622,000 
b (　           ) 
590,169  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
581,574 		 100
[  93.9]
619,355 
619,000 
c (　           ) 
493,926  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
484,427 		 100
[  78.2]
619,472 
619,000 
d (　           ) 
622,135  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
634,578 		 100
[ 102.5]
619,100 
619,000 
e (　           ) 
764,389  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
785,792 		 100
[ 127.4]
616,791 
617,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    619,000 円／㎡]  



芦屋 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,672,058 
1,166,632 
3,505,426 
2,297,680 
1,207,746 		 （　0.9783）
1,181,538 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     31,093,105 円　　　　（　    457,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
芦屋 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 45.10 Ｓ3 135.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 90 ％   200 ％   200 ％   68 ㎡     10.5 m x    7.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗：フロア貸し、２～３Ｆ事務所：フロア貸し ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
45.10 
81.6 
36.80 
5,217 
191,986 		 4.0  767,944 
4.0  767,944 

 2～ 3		 事務所
45.10 
81.6 
36.80 
2,630 
96,784 		 3.0  290,352 
3.0  290,352 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
135.30 
81.6 
110.40 

385,554 		 1,348,648 
1,348,648 
⑨年額支払賃料        385,554 円　×　12ヶ月　＝　       4,626,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,626,648 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       231,332 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,395,316 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,348,648 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,812 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,348,648 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         263,930 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,672,058 円　　　　（　        68,707 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９２０６賃
　　　　-9		 5,026  
(   4,724) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
5,584 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,593 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,217 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １４２０６賃
　　　　-10		 5,534  
(   5,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
5,601 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
芦屋 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 223,800 円  　　　　     37,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 231,332 円  　　　        4,626,648　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      319,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      317,000 円  　　　　     37,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,300 円  　　　　     37,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,300 円  　　　　     37,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,166,632 円　（　　　　　　        17,156 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9783    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     135.30 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,297,680 円  
（　　　　　        33,789 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,672,058 円      
②総費用 1,166,632 円      
③純収益　①－② 3,505,426 円      
④建物等に帰属する純収益 2,297,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,207,746 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,181,538 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,376 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,093,105 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     457,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 芦屋 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　芦屋市月若町２番１
 1413000017823-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
芦屋 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
芦屋 5-2 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗   TEL.
鑑定評価額 40,100,000 円  １㎡当たりの価格 590,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 芦屋市月若町２番１
｢月若町８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 68  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等


(90,200)
台形
1.5:1		 店舗兼住宅

ＳＲＣ3		 小売店舗が建ち並ぶ
駅前の商業地域
 東12m市道 水道、ガス、下水 芦屋川近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    10 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   7.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 芦屋川駅近接

 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域にあって、今後も現況の商的環境を維持して推移すると予測する。駅前に立地
し、繁華性や希少性が高い商業地であるため、需要は底堅く、地価は今後も上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    618,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    471,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、芦屋市内の駅前商業地域を中心に、広くは阪神間全域における商業地域である。需要者の中心は、市内
不動産業者や事業者のほか、個人や全国規模の企業等多岐にわたる。良好な住環境を備えた高級住宅地が背後に広がる
駅前商業地域に存し、高い希少性や繁華性から収益物件の取引需要も底堅く、地価は上昇傾向にある。需要の中心価格
帯については、規模等の画地条件等により様々で幅広く、その把握が困難であった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域にあって、自用の店舗や店舗併用住宅等の取引がその多くを占め、土地価格に見合
った賃料水準や投資対象としての利回り等が形成し得ていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって、広域
的に多数の信頼性のある取引事例を収集し得た実証的な比準価格を標準に、収益価格を関連付けて、代表標準地との検
討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西宮 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    478,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.2]		 [100.0]
100		 587,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    565,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 芦屋市内における商業地の需要は全般的に底
堅い。但し、金利や物価の動向などの経済情
勢には引き続き注視が必要である。


選好性の高い高級住宅地が背後に広がる阪急
芦屋川駅前商業地域に存し、高い繁華性と希
少性から需要は底堅く、地価は上昇基調にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 芦屋 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０２０６
国
-16		 芦屋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東22m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １６２０６
国
-28		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c １５２０６
国
-15		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m県道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
d ０９２０６
国
-23		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
西4m、角地
１住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
708,160  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
719,491 		 100
[ 116.7]
616,530 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
617,000 
b (　           ) 
622,135  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
634,578 		 100
[ 102.5]
619,100 
619,000 
c (　           ) 
538,701  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
553,785 		 100
[  89.9]
616,001 
616,000 
d (　           ) 
590,169  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
581,574 		 100
[  93.9]
619,355 
619,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    618,000 円／㎡]  



芦屋 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,686,139 
1,162,461 
3,523,678 
2,279,200 
1,244,478 		 （　0.9783）
1,217,473 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     32,038,763 円　　　　（　    471,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
芦屋 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 45.10 Ｓ3 135.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 90 ％   200 ％   200 ％   68 ㎡     10.5 m x    7.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗：フロア貸し、２～３Ｆ事務所：フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 周辺の類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
45.10 
81.6 
36.80 
5,150 
189,520 		 4.0  758,080 
4.0  758,080 

 2～ 2		 事務所
45.10 
81.6 
36.80 
2,680 
98,624 		 3.0  295,872 
3.0  295,872 

 3～ 3		 事務所
45.10 
81.6 
36.80 
2,680 
98,624 		 3.0  295,872 
3.0  295,872 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
135.30 
81.6 
110.40 

386,768 		 1,349,824 
1,349,824 
⑨年額支払賃料        386,768 円　×　12ヶ月　＝　       4,641,216 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,641,216 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       232,061 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,409,155 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,349,824 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,823 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,349,824 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         264,161 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,686,139 円　　　　（　        68,914 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０２２０６賃
　　　　-8		 4,558  
(   4,399) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
5,452 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,518 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０９２０６賃
　　　　-9		 5,026  
(   4,724) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
5,584 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
芦屋 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 222,000 円  　　　　     37,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 232,061 円  　　　        4,641,216　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      319,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      314,500 円  　　　　     37,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,000 円  　　　　     37,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,000 円  　　　　     37,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,162,461 円　（　　　　　　        17,095 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9783    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 263,000 円／㎡　×　     135.30 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,279,200 円  
（　　　　　        33,518 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,686,139 円      
②総費用 1,162,461 円      
③純収益　①－② 3,523,678 円      
④建物等に帰属する純収益 2,279,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,244,478 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,217,473 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,904 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,038,763 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     471,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 芦屋 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　芦屋市月若町２番１
 1413000017823-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考