令和6年1月12日　提出 芦屋 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -12 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗   TEL.

鑑定評価額 642,000,000 円  １㎡当たりの価格 402,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市翠ケ丘町２６番３４ ｢翠ケ丘町１９－３６｣ ②地積 　(㎡) 1,596   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 2:1 共同住宅 ＲＣ5F1B マンション、社宅等 が見られる閑静な住 宅地域 南6.4m市道、東側道 水道、ガス、下水 芦屋 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．４ｍ市道 交通 施設 芦屋駅北東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 マンション、社宅等が見られる閑静な住宅地域に存し、今後も現況の住環境を維持して推移すると予測する。良 好な住環境に加えて、マンション適地は希少性が高く需要は堅調で、地価は上昇基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    413,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              391,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、芦屋市を中心に阪神間における分譲マンション等が立地可能な住宅地域となる。需要者の中心としては 、資金力を有するマンションディベロッパーを中心として、投資家等からの需要も認められる。ＪＲ芦屋駅の徒歩圏に あって、良好な住環境を備えた纏まった規模の開発用地は依然として希少性が高いため、需要は底堅く、地価は上昇傾 向で推移している。需要の中心価格帯は規模や画地条件等により様々であり、その把握は困難であった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 マンション、社宅等が見られる閑静な住宅地域にあって、纏まった画地については、分譲マンション用地として投資採 算性を重視するマンションディベロッパー等により取引されることが多く見られる。よって、現実の市場動向を反映し た実証的な比準価格のほか、想定要素は含んでいるもののマンションディベロッパー等の投資採算性を反映し得た説得 力のある開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -45                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    404,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 400,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    390,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦屋市の利便性や住環境が優れた住宅地域の 需要は全般的に底堅い。但し、金利や建築費 の動向など経済情勢には引き続き注視が必要 である。 良好な住環境に加えて芦屋市内における纏ま った規模のマンション用地の希少性は高く、 需要は堅調で、地価は上昇傾向にて推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％