令和6年1月10日　提出 芦屋 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -6 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　布谷　嘉浩   TEL.

鑑定評価額 34,100,000 円  １㎡当たりの価格 348,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 270,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市竹園町３３番２ ｢竹園町３－９｣ ②地積 　(㎡) 98   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い整然とした住宅 地域 南東6.4m市道 水道、ガス、下水 阪神芦屋 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ４ｍ市道 交通 施設 阪神芦屋駅南東方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い整然とした住宅地域で、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。住宅地とし ての需要は堅調で、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    348,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神本線沿線で芦屋市南部の住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者のほか阪神間の周辺市から の転入者である。芦屋市南部の住宅地は、中心市街地と比較するとやや選好性に劣るが、生活利便性に優れていること 等から底堅い需要が認められ、地価は上昇傾向にある。取引の中心となる価格帯は、土地で３５００万円前後、新築戸 建住宅で５０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も見られるが、画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営が可能な建物の建築が困難であり、また、 自己使用の戸建住宅が主で、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法は非適用とした。一方、自己 使用目的の取引が行われる住宅地域では、主たる需要者は近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常であり、比準 価格の規範性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦屋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    427,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [131.0] [102.0] 100 349,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    335,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦屋市内の住宅地価格は、良好な街並みが形 成され、その名声や利便性等から比較的強い 需要が認められる。 地域要因に特段の変化は認められないが、良 好な住環境が保たれ選好性が高く、地価は上 昇している。 個別的要因に特段の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％