令和6年1月10日　提出 芦屋 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -4 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹之内　浩   TEL.

鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 305,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市平田町５３番３ ｢平田町３－１０｣ ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 阪神芦屋 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．５ｍ市道 交通 施設 阪神芦屋駅南西方 530m 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、今後とも現況の住環境を維持し推移するものと予測する。駅に比較的 近く、良好な住環境に恵まれて一定の需要が認められ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    305,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね芦屋市内の阪神電鉄本線及びＪＲ東海道本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は阪神間の富裕層 が中心である。最寄駅に近く良好な住環境にあるため需要は比較的堅調で、地価はやや上昇傾向で推移している。取引 件数が少なく、取引される価格帯も画地規模、立地条件等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだし難い 状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の所在する地域は、自己使用目的の取引が中心であり快適性が重視されるため、経済合理性を有する賃貸住 宅を想定する事は困難であり、収益還元法の適用は行わない。よって、本件においては市場の実態を反映した実証的な 比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦屋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    427,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [148.6] [101.0] 100 304,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    298,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦屋市内の住宅地価格は、良好な街並みが形 成され、その名声や利便性等から比較的強い 需要が認められる。 地域要因に特段の変化は認められないが、最 寄駅に比較的近く、良好な住環境にあり、堅 調な需要が存し、地価は上昇している。 個別的要因に特段の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％