令和6年1月15日　提出 西宮 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 9-3 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　一成   TEL.

鑑定評価額 378,000,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市西宮浜２丁目７番２外 ②地積 　(㎡) 2,700   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 建築協定 1:1 事務所兼作業場 Ｓ1 中規模の作業所、営 業所等が建ち並ぶ工 業地域 南西16m市道 水道、ガス、下水 阪神西宮 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 阪神西宮駅南方 2.8km 法令 規制 準工 (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段変動は見られず、中規模の作業所、営業所等が建ち並ぶ工業地域として当面は現状を維持するも のと見込まれる。緩やかな景気回復や企業収益の改善により、引き続き地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神間を主に周辺市町を含む県南東部の工業地域一帯。主な需要者は相当程度の規模の製造業や物流業 等の事業者が中心で、一部の選好性の高い地域においては投資法人等も見受けられる。高速道路の出入口や消費地等へ 近く、インターネット通販の拡大等を背景に需要は旺盛で、地価上昇率は拡大しつつある。取引される価格帯について は取引自体が少なく、特殊な事情が介在する事例も多いことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場等を主体とする臨海型の工業地域で、賃貸市場が未成熟であり、近隣地域等において同種用途の適切な賃貸 事例が得られず、賃料水準の把握が困難であることから収益還元法の適用は断念した。近隣地域及びその周辺における 事業用地については、自己使用目的の取引が中心であると考えられること等から、市場の特性を反映した実証的で規範 性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [114.8] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 140,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあり、企業収益も 総じてみれば改善しており、圏域内では立地 条件に優る流通業務用地を中心に需要は堅調 に推移している。 中規模の作業所、営業所等が建ち並ぶ工業地 域で、地域要因に特段の変動は見られないが 、立地条件は良好であり、地価は上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.8 ％  ％