別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
西宮 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西宮 5-12 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗   TEL.
鑑定評価額 78,300,000 円  １㎡当たりの価格 380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西宮市松籟荘２４４番７内
｢松籟荘７－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 206  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 小売店舗や事務所等
が多い駅前の商業地
域		 東8.7m県道 水道、ガス、下水 甲東園

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．７ｍ県道 交通

施設		 甲東園駅南方

140m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗や事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域にあって、今後も現状の商的環境を維持するものと予測する
。希少性の高い駅前商業地であるため、需要は底堅く、今後地価は上昇基調にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    398,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    264,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪急今津線沿線を中心に広くは西宮市や周辺他市の商業地域である。主な需要者としては、地元事業者
や不動産会社のほか個人等様々である。希少性のある駅前に立地しており、繁華性が高いとは言い難いものの、背後に
は選好性の高い住宅地域が広がり、飲食店や学習塾等の出店需要が相応に見込まれるため需要は底堅く、地価は上昇基
調にある。取引の中心価格帯は規模や画地条件等により千差万別であるため、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸用の店舗・事務所ビルのほか、共同住宅等も見られる駅前商業地域にあるものの、自用の物件も多く、土地価格に
見合った賃料水準や投資対象としての利回り等が形成し得ておらず、収益価格はやや低位に試算された。よって、広域
的に多数の信頼性のある取引事例を収集し得た実証的な比準価格を標準に、収益価格を関連付けて、代表標準地との検
討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西宮 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    478,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[130.8]		 [100.0]
100		 382,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西宮市内における商業地の需要は全般的に底
堅い。但し、金利や物価の動向などの経済情
勢には引き続き注視が必要である。


小売店舗や事務所ビル等が建ち並ぶ希少性の
高い駅前の商業地域にあるため需要は堅調で
、地価は上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西宮 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６２０６
国
-31		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8m市道、
東15m、
二方路
商業

(90,500)
b １６２０６
国
-9		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c １６２０６
国
-3		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
東8m、角地
準工

(70,200)
d １１２０６
国
-4		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北28m国道、
南西3.8m、
南東2.2m、
三方路
近商

(100,300)
e １４２０６
国
-5		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東15m市道、
北8m、角地
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
306,310  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
375,524 		 100
[  94.1]
399,069 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
399,000 
b (　           ) 
319,336  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
334,174 		 100
[  84.5]
395,472 
395,000 
c (　           ) 
283,516  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
278,064 		 100
[  70.3]
395,539 
396,000 
d (　           ) 
430,090  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
460,875 		 100
[ 113.8]
404,987 
405,000 
e (　           ) 
389,036  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
380,806 		 100
[  96.7]
393,801 
394,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    398,000 円／㎡]  



西宮 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,112,414 
2,988,137 
11,124,277 
8,908,900 
2,215,377 		 （　0.9563）
2,118,565 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     54,322,179 円　　　　（　    264,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西宮 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 156.00 ＲＣ4 591.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   206 ㎡     10.3 m x   20.0 m  前面道路：県道     　   8.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗：部分貸し、２～４階住宅：平均専有面積約５８㎡を想定した。 ⑦有効率　  77.4 ％
の理由		 周辺の類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
156.00 
70.0 
109.20 
3,900 
425,880 		 4.0  1,703,520 
4.0  1,703,520 

 2～ 3		 住宅
145.00 
80.0 
116.00 
2,350 
272,600 		 1.0  272,600 
2.0  545,200 

 4～ 4		 住宅
145.00 
80.0 
116.00 
2,380 
276,080 		 1.0  276,080 
2.0  552,160 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
591.00 
77.4 
457.20 

1,247,160 		 2,524,800 
3,346,080 
⑨年額支払賃料      1,247,160 円　×　12ヶ月　＝　      14,965,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     457.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,965,920 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,496,592 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,469,328 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,524,800 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,723 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,346,080 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         620,363 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,112,414 円　　　　（　        68,507 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４２０６賃
　　　　-11		 4,654  
(   4,383) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[123.0]		 100
[100.0]
4,204 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,179 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６２０６賃
　　　　-11		 3,906  
(   3,770) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
4,153 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西宮 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 715,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 598,637 円  　　　       14,965,920　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      173,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,215,500 円  　　　　    143,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,988,137 円　（　　　　　　        14,506 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 143,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 232,000 円／㎡　×　     591.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,908,900 円  
（　　　　　        43,247 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,112,414 円      
②総費用 2,988,137 円      
③純収益　①－② 11,124,277 円      
④建物等に帰属する純収益 8,908,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,215,377 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,118,565 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,284 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,322,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     264,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西宮 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西宮市松籟荘２４４番７
 1412000107168-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
西宮 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西宮 5-12 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　澤田　良一   TEL.
鑑定評価額 78,700,000 円  １㎡当たりの価格 382,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西宮市松籟荘２４４番７内
｢松籟荘７－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 206  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 小売店舗や事務所等
が多い駅前の商業地
域		 東8.7m県道 水道、ガス、下水 甲東園

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．７ｍ県道 交通

施設		 甲東園駅南方

140m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は駅前に店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。駅
前の好立地であるため需要は堅調で、地価は上昇傾向を示すものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    396,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね西宮市内の商業地域。需要者の中心は飲食業等の地元企業、ビル事業者等である。店舗等の集積度は
やや低いが、駅に近い立地条件にあること等より需要は堅調である。駅前商業地の取引件数は少なく、取引される価格
帯も規模、取引事情等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸用店舗等の収益物件も一部混在しているが、自己使用目的の取引も多く、商圏等より土地価格に見合う賃料水準が
形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。従って、規範性から比準価格を重視し、収益価格を比較考
量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西宮 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    478,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[130.8]		 [100.0]
100		 382,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西宮市においては、人口は微減傾向にあり、
個人消費は緩やかに改善しており、雇用環境
も改善が続く中、人手不足等により賃上げが
広がっている。

新規出店は殆ど見られないが、駅前の好立地
であるため需要は堅調で、地価は強含み。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西宮 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６２０６
国
-9		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b １６２０６
国
-31		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8m市道、
東15m、
二方路
商業

(90,500)
c １７２０５
Ｙ
-44		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
d １７２０５
Ｙ
-46		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
319,336  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
334,174 		 100
[  82.6]
404,569 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
405,000 
b (　           ) 
306,310  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
375,524 		 100
[  96.2]
390,358 
390,000 
c (　           ) 
338,050  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
366,627 		 100
[  95.3]
384,708 
385,000 
d (　           ) 
218,055  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[  97.0]
295,611 		 100
[  73.7]
401,100 
401,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    396,000 円／㎡]  



西宮 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,247,118 
3,009,336 
11,237,782 
8,971,200 
2,266,582 		 （　0.9563）
2,167,532 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     55,577,744 円　　　　（　    270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西宮 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 156.00 ＲＣ4 591.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   206 ㎡     10.3 m x   20.0 m  前面道路：県道     　   8.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗は部分貸し、２～４Ｆ住宅は２ＬＤＫ（約６０㎡／戸） ⑦有効率　  77.4 ％
の理由		 類似建物の有効率等を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
156.00 
70.0 
109.20 
3,945 
430,794 		 4.0  1,723,176 
4.0  1,723,176 

 2～ 3		 住宅
145.00 
80.0 
116.00 
2,367 
274,572 		 1.0  274,572 
2.0  549,144 

 4～ 4		 住宅
145.00 
80.0 
116.00 
2,406 
279,096 		 1.0  279,096 
2.0  558,192 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
591.00 
77.4 
457.20 

1,259,034 		 2,551,416 
3,379,656 
⑨年額支払賃料      1,259,034 円　×　12ヶ月　＝　      15,108,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     457.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,108,408 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,510,841 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,597,567 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,551,416 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,963 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,379,656 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         626,588 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,247,118 円　　　　（　        69,161 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０１２０６賃
　　　　-13		 3,118  
(   3,002) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
4,208 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,229 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,945 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１２０６賃
　　　　-13		 3,331  
(   3,207) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
4,249 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西宮 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 604,336 円  　　　       15,108,408　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      173,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,224,000 円  　　　　    144,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,009,336 円　（　　　　　　        14,608 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     591.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,971,200 円  
（　　　　　        43,550 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,247,118 円      
②総費用 3,009,336 円      
③純収益　①－② 11,237,782 円      
④建物等に帰属する純収益 8,971,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,266,582 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,167,532 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,522 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,577,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西宮 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西宮市松籟荘２４４番７
 1412000107168-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考