別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
西宮 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西宮 5-3 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　布谷　嘉浩   TEL.
鑑定評価額 264,000,000 円  １㎡当たりの価格 626,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西宮市和上町１９番１
｢和上町１－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 421  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)

1:1		 事務所兼診療所

ＲＣ4		 中高層の事務所ビル
、銀行が多い中心的
商業地域		 東27m市道 水道、ガス、下水 阪神西宮

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 阪神西宮駅北方

190m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビル、銀行が多い中心的商業地域で、今後とも現況の商環境を維持し推移するものと予測する。
駅と市役所に挟まれた圏域に有り、需要が認められ、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    645,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    474,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西宮市内の商業地域を中心として、阪神間の商業地域全域にわたる。需要者は法人やビル事業者等であり
、全国的な有名企業が多い。駅に近く利便性が高く、交通量の多い幹線道路沿いに存し繁華性は良好であり、事業用地
の需要は多く、地価は強含みに推移している。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であるため、需要の中心と
なる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、テナントビルが多く見られるが、地価に即応する賃料を得ること
はやや困難である。また、想定的要素が強い収益価格よりも、現実の市場における複数の取引事例により求められた比
準価格の方がより規範性が高いと認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地の価格と
の検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西宮 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [109.5]
100		 100
[108.0]		 100
[170.0]		 [100.0]
100		 626,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    588,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西宮市の商業地は、堅調な住宅地価格を背景
に、低金利を背景として、不動産収益物件に
需要が集まり、希少性も相俟って、堅調に推
移している。

阪神西宮駅周辺は駅前商業施設の増床等で発
展傾向が認められ、地価は上昇している。



個別的要因に特段の変化は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西宮 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５２０６
国
-15		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m県道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
b １５２０６
国
-33		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
東5.7m、角地
近商
地区計画等
(100,300)
c １１２０６
国
-4		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北28m国道、
南西3.8m、
南東2.2m、
三方路
近商

(100,300)
d ０３２０６
国
-6		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m県道、
南6.4m、角地
準住居

(80,200)
e １２２０６
国
-30		 尼崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
南6m、角地
近商

(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
538,701  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
553,785 		 100
[  84.8]
653,048 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
653,000 
b (　           ) 
493,926  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
484,427 		 100
[  75.6]
640,776 
641,000 
c (　           ) 
430,090  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
460,875 		 100
[  72.0]
640,104 
640,000 
d (　           ) 
499,279  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
489,677 		 100
[  73.6]
665,322 
665,000 
e (　           ) 
470,326  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
457,663 		 100
[  72.9]
627,796 
628,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    645,000 円／㎡]  



西宮 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,820,871 
11,858,875 
38,961,996 
30,861,600 
8,100,396 		 （　0.9364）
7,585,211 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    199,610,816 円　　　　（　    474,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西宮 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 365.00 ＲＣ7 2,105.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   500 ％   421 ㎡     21.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗１室と駐車場（機械式７台）、上階は事務所（部分貸しで各階３室）。 ⑦有効率　  66.3 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
365.00 
15.3 
55.85 
6,315 
352,693 		 4.0  1,410,772 
4.0  1,410,772 

 2～ 2		 事務所
290.00 
77.0 
223.30 
2,940 
656,502 		 3.0  1,969,506 
3.0  1,969,506 

 3～ 7		 事務所
290.00 
77.0 
223.30 
2,730 
609,609 		 3.0  1,828,827 
3.0  1,828,827 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,105.00 
66.3 
1,395.65 

4,057,240 		 12,524,413 
12,524,413 
⑨年額支払賃料      4,057,240 円　×　12ヶ月　＝　      48,686,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,395.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,100,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,686,880 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,100,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,539,344 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,247,536 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,524,413 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         118,982 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       12,524,413 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,451,028 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    350,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,325 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,820,871 円　　　　（　       120,715 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４２０６賃
　　　　-10		 5,534  
(   5,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
6,911 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,770 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,315 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０２０６賃
　　　　-11		 5,856  
(   5,662) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
6,628 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西宮 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,505,000 円  　　　　    501,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,031,475 円  　　　       50,786,880　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,061,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,258,500 円  　　　　    501,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       501,000 円  　　　　    501,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       501,000 円  　　　　    501,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,858,875 円　（　　　　　　        28,168 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 501,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 229,000 円／㎡　×　   2,105.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,861,600 円  
（　　　　　        73,305 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,820,871 円      
②総費用 11,858,875 円      
③純収益　①－② 38,961,996 円      
④建物等に帰属する純収益 30,861,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,100,396 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,585,211 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,017 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    199,610,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     474,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西宮 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西宮市和上町１９番１
 1412000205837-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西宮 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西宮 5-3 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　由紀   TEL.
鑑定評価額 264,000,000 円  １㎡当たりの価格 626,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西宮市和上町１９番１
｢和上町１－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 421  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)

1:1		 事務所兼診療所

ＲＣ4		 中高層の事務所ビル
、銀行が多い中心的
商業地域		 東27m市道 水道、ガス、下水 阪神西宮

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 阪神西宮駅北方

190m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅及び市役
所に近い市内の中心的商業地域であるため、取引需要が強く、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    651,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    485,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西宮市内の商業地域を中心とするが、阪神間の商業地域にも広がっている。需要者は不動産事業者、投資
家等、法人が中心となる。駅及び市役所に近く、交通量の多い幹線道路沿いに存するので、繁華性も視認性も高い。希
少性のある立地で、地価は上昇傾向で推移している。取引価格は、事業目的であるため、需要者の業種や、規模、立地
等の個別的要因によってもばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯が見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は西宮市内でも有数の繁華性の高い商業地域であり、収益ビルも存するものの、賃料水準は地価に比べて低位
にとどまっている。市場の実態を反映し、取引事例により求められた実証性のある比準価格の方が収益価格に比べてよ
り規範性が高いと認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地の価格との検討を踏まえ
て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西宮 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [109.5]
100		 100
[108.0]		 100
[170.0]		 [100.0]
100		 626,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    588,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西宮市の人口は微減傾向である。




地域要因に特段の変化は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西宮 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０９２０５
Ｙ
-65		 尼崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m市道、
中間画地
近商

(90,360)
b ０９２０６
国
-23		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
西4m、角地
１住居

(80,200)
c １６２０６
国
-28		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d １５２０６
国
-10		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m県道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
552,201  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
567,663 		 100
[  87.2]
650,990 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
651,000 
b (　           ) 
590,169  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
581,574 		 100
[  90.5]
642,623 
643,000 
c (　           ) 
622,135  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
634,578 		 100
[  97.5]
650,849 
651,000 
d (　           ) 
764,389  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
785,792 		 100
[ 120.4]
652,651 
653,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    651,000 円／㎡]  



西宮 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,569,055 
11,220,532 
40,348,523 
32,077,500 
8,271,023 		 （　0.9382）
7,759,874 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    204,207,211 円　　　　（　    485,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西宮 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 365.00 ＲＣ7 2,105.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   500 ％   421 ㎡     21.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗１室と駐車場（機械式７台）、上階は事務所（部分貸しで各階３室）。 ⑦有効率　  66.3 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
365.00 
15.3 
55.85 
5,996 
334,877 		 4.0  1,339,508 
4.0  1,339,508 

 2～ 2		 事務所
290.00 
77.0 
223.30 
3,300 
736,890 		 3.0  2,210,670 
3.0  2,210,670 

 3～ 7		 事務所
290.00 
77.0 
223.30 
2,730 
609,609 		 3.0  1,828,827 
3.0  1,828,827 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,105.00 
66.3 
1,395.65 

4,119,812 		 12,694,313 
12,694,313 
⑨年額支払賃料      4,119,812 円　×　12ヶ月　＝　      49,437,744 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,395.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,100,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,437,744 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,100,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,576,887 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,960,857 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,694,313 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         120,596 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       12,694,313 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,484,277 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    350,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,325 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,569,055 円　　　　（　       122,492 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １６２０６賃
　　　　-10		 6,670  
(   6,653) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
6,383 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,428 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,996 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １４２０６賃
　　　　-10		 5,534  
(   5,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
6,473 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西宮 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,100,000 円  　　　　    525,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,546,132 円  　　　       51,537,744　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,061,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,462,500 円  　　　　    525,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       525,000 円  　　　　    525,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       525,000 円  　　　　    525,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,220,532 円　（　　　　　　        26,652 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9382    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 525,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   2,105.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0436 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,077,500 円  
（　　　　　        76,194 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,569,055 円      
②総費用 11,220,532 円      
③純収益　①－② 40,348,523 円      
④建物等に帰属する純収益 32,077,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,271,023 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,759,874 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,432 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    204,207,211 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     485,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西宮 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西宮市和上町１９番１
 1412000205837-0000
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備考