令和6年1月12日　提出 西宮 -89　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -89 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　小杉　正樹   TEL.

鑑定評価額 9,600,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市北六甲台３丁目１０６４番７３ ｢北六甲台３－１４－２｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西7m市道 水道、ガス、下水 田尾寺 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７ｍ 市道 交通 施設 田尾寺駅東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。郊外の中 では選好性の高い住宅団地で地価は上昇に転じており、当面は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市郊外の住宅地域を中心として隣接する神戸市北区等の住宅地域にわたる。需要者は地元に地縁を有 する一次取得者が中心であり、他所からの転入は少ない。駅や市内中心部から遠く利便性は劣るが、郊外の開発住宅団 地の中では居住環境が良好で住宅の需要は比較的多く、地価は上昇に転じている。土地は１千万円前後、建売住宅は３ 千万円台が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため比準価格の 規範性は高い。また、対象標準地の最有効使用は戸建住宅地と判断されるが、戸建貸家では経済合理的な賃貸住宅の経 営が困難であるため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -76                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [103.0] 100 [ 97.8] [100.0] 100 47,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市郊外の住宅地の地価は、旧集落や開発 の古い住宅団地で下落が継続しているが、底 値感から下げ止まりや上昇に転じる地域が多 くなっている。 郊外の住宅団地の中では居住環境が良好で住 宅地の需要は比較的多く、地価は上昇に転じ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％