令和6年1月15日　提出 西宮 -83　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -83 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　一成   TEL.

鑑定評価額 3,870,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市名塩美山３７番 ｢名塩美山４－１６｣ ②地積 　(㎡) 298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 東6.8m道路 水道、ガス、下水 西宮名塩 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、６． ８ｍ道路 交通 施設 西宮名塩駅北西方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段変動は見られず、縁辺部に存する郊外の住宅地域として当面は現状を維持するものと見込まれる 。利便性がかなり劣り需要は弱いが既に地価水準が非常に低いため、地価は比較的安定的な推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内北部郊外を主に、阪神間郊外及び周辺の調整区域や市街化区域のうち地価水準の低い既存住宅地域一 帯。主な需要者は圏域内の地縁者や居住者等が中心であるが、市内中心部に比べ総額が安く、戸建住宅志向の強い一次 取得者層等の需要が一部見込め、圏域外からの需要も一部散見される。ただし、利便性がかなり劣るため需要は低調で 、取引件数が少なく特殊な事情が介在する事例も多いこと等から、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に存する住宅地域で、貸家需要が非常に少なく、賃貸市場が成立していないことから、近隣地域等に 賃貸住宅が殆ど見られず、貸家を想定することが困難な地域であるため収益還元法の適用は断念した。近隣地域及びそ の周辺においては、居住の快適性及び利便性を重視した自己居住目的の取引が大半を占めていることから、市場の特性 を反映した実証的で規範性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全国的には景気は緩やかに回復しつつあるが 、同一需給圏内では利便性が劣ることや少子 高齢化の進展等により、依然として住宅需要 は低調である。 地域要因に特段変動は見られず、利便性が劣 る調整区域内の住宅地域として、既に地価は 底値水準であるが、今のところ上昇する要因 は見当たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％