令和6年1月10日　提出 西宮 -80　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -80 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹之内　浩   TEL.

鑑定評価額 5,620,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市山口町中野１丁目４６９番３外 ｢山口町中野１－５－１９｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅も介在する住宅 地域 南4m市道 水道、下水 有馬温泉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 有馬温泉駅北東方 1.5km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅のほか一般住宅も見られる住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。需要が限定的である が、地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、農家住宅のほか一般住宅も介在する西宮市の北部郊外である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者 であり、他エリアからの転入は少ない。対象地周辺は、主として利便性の面から需要は強くないが、地価は横這い傾向 にある。当該地域においても、周辺住宅団地に物件供給が多く、相対的に選好性が劣る傾向にある。需要の中心は中古 住宅で１５００万円までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、農家住宅のほか一般住宅も介在する西宮市北部郊外の住宅地域に存するため、賃貸市場が形成されてい るとは言い難い。よって、収益還元法の適用は断念した。対象地周辺は、自己居住目的の取引を主とする地域であり、 西宮市北部郊外に位置する事情補正を要しない取引事例から試算された比準価格は規範性が高い。従って、不動産の市 場性に着目した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -63                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [103.0] 100 [123.8] [103.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅地は、総じて需要が堅調で、横 這い～やや上昇傾向にある。一方、北部郊外 の住宅地では利便性等の面から下落傾向の地 域もある。 旧集落的色彩が残る郊外の住宅地域であり、 需要は高くないが、値下がりに歯止め傾向が 見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％