令和6年1月11日　提出 西宮 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -63 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　文   TEL.

鑑定評価額 6,350,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市山口町名来２丁目５１番 ｢山口町名来２－２３－３｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が多い区 画整理済の住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 二郎 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 二郎駅南東方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が多い区画整理済の住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。市南部地域 より割安な住宅地として需要が増え、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市北部郊外を中心に、隣接する神戸市北区など阪神間郊外の住宅地域である。需要者の中心は、地元 住民など地縁を有する個人や周辺の事業所に通う概ね３０～４０代の１次取得者層である。鉄道駅が遠いなど利便性に 劣るため、地価は長期的に下落していたが、働き方の変化や市南部地域より割安な住宅地として需要が増え、上昇傾向 に転じた。中心となる価格帯は、土地で１，０００万円まで、新築戸建住宅で２，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸共同住宅等も見られるが、自用の取引が優勢であり、賃貸市場が未成熟なこと等により、経済合理的な賃 貸住宅の建設が困難であることから、収益還元法は非適用とした。一方、自己利用目的での取引を行う需要者は、近隣 の取引相場を指標に意思決定するのが通常であり、比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を標準として鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向だが、社会動態は増加。新設 住宅着工戸数は前年同期比で減少した。北部 郊外でも一部需給の改善、下げ止まりのエリ アもみられた。 地価は、働き方の変化や市南部地域より割安 な住宅地としての需要の増加で、長期的な下 落から上昇傾向に転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％