令和6年1月10日　提出 西宮 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -59 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹之内　浩   TEL.

鑑定評価額 32,000,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市苦楽園三番町１６番７外 ｢苦楽園三番町２－３５｣ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 風致地区 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 南西4m私道 水道、ガス、下水 苦楽園口 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　４ｍ 私道 交通 施設 苦楽園口駅北西方 2.4km 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移するものと思料され る。地価は、利便性や地勢の劣位並びに需給バランス等から、やや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急甲陽線沿線の山手の住宅地域である。需要者の中心は、阪神間の居住者で広範囲に及ぶ。比較的傾斜 の強い丘陵地に開発された閑静な住宅地域である。値頃感もあって下げ止まりも見られたが、利便性の劣位等から弱含 み傾向が認められる。取引の中心となる価格帯は、規模・地勢・形状等が様々な地域であることから、収斂した水準を 把握することは困難であるが、２００㎡程度の土地で３，０００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅を中心とする戸建住宅地域であり、自用目的の取引が中心で収益性よりも居住の快適性が選 好されること、戸建貸家が存在したとしても、転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成 り立つ地域でないため、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格によ り鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -72                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [138.2] [101.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅地は周辺市と比べて選好性・需 要共に強く、地価は堅調。また北部郊外の住 宅地は、地価は横ばい～微減傾向にある。 山手のバス圏域に存し、閑静な環境を呈する が、地勢や利便性の劣位から敬遠される傾向 も認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％