令和6年1月15日　提出 西宮 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -56 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　一成   TEL.

鑑定評価額 69,500,000 円  １㎡当たりの価格 305,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市上甲東園３丁目１２０番１５ ｢上甲東園３－２－１２｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 風致地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 甲東園 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 甲東園駅西方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段変動は見られず、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として当面は現状を維持するものと 見込まれる。最寄駅へはやや距離を有するが住環境は良好であり、地価は概ね堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    305,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に阪急今津線沿線を中心とする西宮市の市街地北部及びその周辺を含む住宅地域一帯である。主な需 要者の属性は概ね市内居住者等が中心であるが周辺市外からの需要も想定され、総額が嵩むことから、資金力のある二 次取得者層が中心となる。駅接近性はやや劣るものの、住環境は良好であることから、地価は堅調に推移してきている 。近隣地域及びその周辺で取引される中心価格帯は、標準的規模の土地で７，０００万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅等が多い高台の住宅地域で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり 、公法規制等からも賃貸経営上合理的な共同住宅等の建築を想定することが困難なため収益還元法の適用は断念した。 近隣地域及びその周辺では居住の快適性及び利便性等を重視した自己居住目的の取引が中心であることから、市場の特 性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    333,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [100.0] 100 305,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    297,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みも見られるが緩やかに 回復し、個人消費は持ち直しており、住環境 や利便性が優る地域を中心に住宅需要は堅調 に推移している。 地域要因には特段の変動は見られず、最寄駅 への接近性はやや劣るものの、住環境は概ね 良好な地域であることから、地価は堅調に推 移しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％