令和6年1月10日　提出 西宮 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -54 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘   TEL.

鑑定評価額 68,100,000 円  １㎡当たりの価格 408,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 320,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市松生町６９番 ｢松生町７－２８｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ3 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北3.9m市道 水道、ガス、下水 夙川 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、３． ９ｍ市道 交通 施設 夙川駅北方 550m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持して推移するものと予測する。夙川 駅徒歩圏の宅地需要は旺盛で、地価は上昇が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    408,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急沿線の概ね西宮市西部の住環境良好な住宅地域。需要者は市内居住の比較的資金力のある二次取得者 層が多いが、夙川のブランドから他所からの転入も見られる。居住環境及び利便性の良い優良住宅地域で、市内でも住 宅地としての選好性は高い。夙川駅徒歩圏の土地の供給は少なく、需要は旺盛なため、地価は上昇傾向が続いている。 土地は標準地程度の規模で６千万円台後半であるが、規模により億を超える高額取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンションも見られるが、近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、市場においては自己居住用 不動産の取引が中心となる。対象標準地の地積では経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため収益還元法の適用は断 念した。居住の快適性が重視される優良住宅地であり、過去の近隣取引実績を基に価格形成される地域である。よって 、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    446,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [102.0] 100 [112.4] [100.0] 100 410,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    397,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国際情勢による金融政策への影響等経済の先 行きが不透明な中、西宮市の住宅市場は比較 的堅調に推移している。 居住環境及び利便性の良い住宅地域で需要は 多く、地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％