令和6年1月11日　提出 西宮 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -42 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　文   TEL.

鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 418,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市二見町３０番１ ｢二見町８－６｣ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 大中規模の一般住宅 が建ち並ぶ駅近の住 宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 甲子園口 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 甲子園口駅北西方 320m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模一般住宅が建ち並ぶ駅近の住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。住宅地 としての需要は堅調で、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    418,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大中規模一般住宅が建ち並ぶ阪神間の住宅地域。需要者の中心は、大阪や神戸などで事業を営む会社役 員等の高所得者層である。対象近隣地域周辺は１９３０年代、ＪＲ甲子園口駅の開設に伴い宅地開発が進んだエリアで 、良好な住環境は市内南東部の住宅地の中でも人気が高く、地価は上昇傾向が続いている。建物は注文住宅が多く、土 地の中心となる価格帯は総額で１億円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も見られるが、自用の取引が優勢であり、賃貸物件の競争力が弱いこと等により、経済合理的な賃 貸住宅の建設が困難であることから、収益還元法は非適用とした。一方、自己利用目的での取引を行う需要者は、近隣 の取引相場を指標に意思決定するのが通常であり、比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を標準に、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    355,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [103.0] 100 [ 84.6] [100.0] 100 419,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    408,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向だが、社会動態は増加。新設 住宅着工戸数は前年同期比で減少した。利便 性の高い住宅地の需要は堅調。 地域要因に大きな変化は見られないが、良好 な住環境は、市内南東部の住宅地の中でも人 気が高く、地価は上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％