令和6年1月12日　提出 西宮 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -41 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　小杉　正樹   TEL.

鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 323,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市大谷町１１４番１３ ｢大谷町５－３０｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅を中 心に商業施設も見ら れる地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 夙川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 夙川駅南西方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。居住環境 及び利便性は概ね良好で住宅地の需要は多く、当面地価は緩やかな上昇が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    323,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域であるが、阪急夙川駅等の周辺に広がる西宮市市街地西部の住宅地域が中 心となる。需要者は同一需給圏内居住者が多いが他所からの転入も見られ、一次取得者のほか良好な物件を求めて買い 替える二次取得者も認められる。夙川駅から徒歩圏で商業施設にも近いため住宅地の需要は多い。土地は標準地の規模 で５千万円台前半であるが、新築建売住宅は土地１００～１２０㎡程度で６千万円台半ばが取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンションも見られるが、近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、市場においては自己居住用 不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地の地積では経済合理的な賃貸住宅の建設が できないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    446,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [102.0] 100 [142.3] [100.0] 100 324,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    313,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市市街地の住宅地の地価は、利便性の劣 る一部の地域で下落が継続しているが、上昇 率が拡大する地域や横這いから上昇に転じる 地域が多い。 居住環境及び利便性は概ね良好で住宅地の需 要は比較的多く、地価は緩やかな上昇傾向が 認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％