令和6年1月15日　提出 西宮 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -39 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　一成   TEL.

鑑定評価額 36,600,000 円  １㎡当たりの価格 223,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市浜甲子園２丁目６３番２外 ｢浜甲子園２－１１－２１｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,180) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に駐車 場等が見られる住宅 地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 甲子園 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、４． ５ｍ市道 交通 施設 甲子園駅南西方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,180) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段変動は見られず、一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域として当面は現状を維持するもの と見込まれる。最寄駅へはやや遠いが住環境は比較的良好で、地価は概ね底堅く推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    223,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に阪神本線沿線を中心とする西宮市の南部及びその周辺を含む住宅地域一帯である。主な需要者の属 性は概ね圏域内に地縁を有する市内居住者等が中心であるが、周辺市外からの需要も比較的見られる。駅接近性は劣る ものの、住環境は概ね良好であることから、地価は堅調に推移してきている。近隣地域及びその周辺で取引される中心 価格帯は、標準的規模の土地で３，０００万円台半ば程度、新築の戸建住宅で５，０００万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、規模及びその他の画地条件等から賃貸経営 上合理的な共同住宅等の建築を想定することが困難なため収益還元法の適用は断念した。周辺には賃貸物件等も見られ るが、当該地域においては居住の快適性及び利便性等を重視した自己居住目的の取引が中心であることから、市場の特 性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -85                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    222,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [ 99.8] [101.0] 100 224,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    220,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みも見られるが緩やかに 回復し、個人消費は持ち直しており、住環境 や利便性が優る地域を中心に住宅需要は底堅 く推移している。 地域要因に特段変動は見られず、最寄駅への 接近性はやや劣るものの、住環境は比較的良 好な地域であることから、概ね地価は底堅く 推移しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％