令和6年1月11日　提出 西宮 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -36 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　文   TEL.

鑑定評価額 35,400,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市上ケ原十番町１０４番２２ ｢上ケ原十番町１－５－１３｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西5.9m市道 水道、ガス、下水 甲陽園 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ９ｍ市道 交通 施設 甲陽園駅東方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。住環境は良好で あるが、駅からやや距離がある立地から、地価水準は弱い上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急甲陽線を中心とした阪急線沿線で、概ね阪急神戸線より北側の住宅地域。需要者の中心は１次取得 者で、沿線の事業所に通う阪神間の居住者等である。対象近隣地域は上ヶ原の台地の麓に開発された切土地の住宅地域 で、徒歩圏内にスーパー等の商業施設があるが、最寄駅からはやや距離があり、需給動向は弱い上昇傾向。市場での中 心となる価格帯は、土地で３，０００万円台、新築建売住宅で４，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自用の取引が中心であり、賃貸物件の競争力が弱いこと、また対象標準地の地積等の関係から経済合理的な賃貸 経営が可能な建物の建築が困難であることから、収益還元法は非適用とした。一方、自己利用目的での取引を行う需要 者は、近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常であり、比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を標準に、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -72                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [101.9] [101.0] 100 198,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向だが、社会動態は増加。新設 住宅着工戸数は前年同期比で減少した。利便 性の高い住宅地の需要は堅調。 地域要因に大きな変動はない。最寄駅からや や距離があるものの、安定的な需要が認めら れ、地価は弱い上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％