令和6年1月11日　提出 西宮 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -30 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　文   TEL.

鑑定評価額 48,600,000 円  １㎡当たりの価格 270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市津門綾羽町３９番 ｢津門綾羽町４－３｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が建ち並ぶ住宅 地域 北東7.1m市道 水道、ガス、下水 阪神今津 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   115 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７． １ｍ市道 交通 施設 阪神今津駅北東方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。住宅地 としての需要は堅調で、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    270,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神本線及び阪急今津線沿線で、西宮市南部の住宅地域である。需要者は、沿線の事業所に通う市内居 住者を中心とする一次取得者層である。近隣地域は、中小規模の一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域で、駅に 比較的近い等、生活利便性は概ね良好であり、堅調な需要が認められる。地価は上昇傾向で推移している。土地は１０ ０㎡程度で３，０００万円前後、新築戸建住宅は５，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も見られるが、対象標準地の地積等の画地条件の関係から経済合理的な賃貸経営が可能な建物の建 築が困難であることから、収益還元法は非適用とした。一方、自己利用目的での取引を行う需要者は、近隣の取引相場 を指標に意思決定するのが通常であり、信頼性のある取引事例より求めた比準価格の規範性は高い。よって、比準価格 を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -51                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    302,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [115.7] [100.0] 100 270,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    262,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向だが、社会動態は増加。新設 住宅着工戸数は前年同期比で減少した。利便 性の高い住宅地の需要は堅調。 生活利便性は概ね良好であり、堅調な需要が 認められる。地価は上昇傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％