令和6年1月15日　提出 西宮 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -29 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　浅阪　将生   TEL.

鑑定評価額 28,900,000 円  １㎡当たりの価格 283,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市中屋町２番１ ｢中屋町１－４｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅、共同 住宅等が建ち並ぶ住 宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 西宮北口 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７ｍ 市道 交通 施設 西宮北口駅北西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現況のまま推移するものと思料する。やや駅距離を有す るが利便性は比較的良好で、住宅需要が認められるため地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    283,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市または周辺市内の住宅地域、特に阪急神戸本線より北側に広がる住宅地域一帯である。主たる需要 者は西宮市内の地縁者のほか、外部からの需要者も見受けられる。駅距離を有するが、周辺には利便施設が適切に配置 されており一定の住宅需要が認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見受けられるため、共同住宅の市場相場賃料が形成されている。もっとも、標準的な画地規模の場 合、主たる需要者は戸建住宅の取得を検討するものであり、戸建住宅の賃貸市場は成熟していないため、収益還元法の 適用を断念した。よって、居住の快適性や利便性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    348,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [131.5] [103.0] 100 283,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    278,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の人口・世帯数はともに微減傾向にあ る。住環境や利便性が良好なエリアでは需要 が堅調であるが、利便性が劣る山手のエリア は地価は弱含み。 一定の利便性が認められる住宅地域であり、 住宅需要は比較的強く、地価は上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％