別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
西宮 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西宮 -16 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗   TEL.
鑑定評価額 64,800,000 円  １㎡当たりの価格 368,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西宮市松風町３８番２
｢松風町５－３｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2F1B		 中規模一般住宅、マ
ンションが混在する
住宅地域		 南西10m市道 水道、ガス、下水 苦楽園口

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、１０
ｍ市道		 交通

施設		 苦楽園口駅北西方

450m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域に存し、今後も現況の住環境を維持して推移すると予測する。
駅近の利便性を備え、住環境にも恵まれており、需要は堅調で、今後地価は上昇傾向にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    368,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    247,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急甲陽線等の沿線に広がる住宅地域を中心とした西宮市西部の圏域である。需要者の中心としては、同
市内居住者のうち所得の高い層が大半であり、周辺他市からの転入も見られる。駅近の生活利便性を備え、住環境にも
恵まれていることから、需要は堅調で、地価は上昇基調にある。需要の中心価格帯は、画地規模等により様々であるが
、標準地と同程度の規模の土地で６，５００万円前後であり、建物は注文住宅も多く見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模一般住宅やマンションが混在する住宅地域に存し、近隣地域周辺では賃貸共同住宅等も見られるが、容積率が低
く、また、地価に見合った家賃水準が形成されておらず賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は低位に求められた。
したがって、本件では多数の信頼性の高い取引事例から求められた実証的な比準価格を標準に、収益価格を参考として
、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西宮 -31                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    446,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[102.0]		 100
[126.2]		 [101.0]
100		 369,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    351,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西宮市の利便性や住環境が優れた住宅地域の
需要は全般的に底堅い。但し、金利や建築費
の動向など経済情勢には引き続き注視が必要
である。

駅近の生活利便性を備え、住環境にも恵まれ
ているため、高所得者層を中心に需要は堅調
で、地価は上昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西宮 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１２０６
国
-23		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１低専

(40,100)
b ０１２０６
国
-5		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,100)
c ０１２０６
国
-14		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d １６２０６
国
-22		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,100)
e ０１２０６
国
-19		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
２低専
地区計画等
(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
416,667  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
425,834 		 100
[ 116.4]
365,837 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
369,000 
b (　           ) 
340,655  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 101.0]
357,874 		 100
[  98.3]
364,063 
368,000 
c (　           ) 
274,035  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
306,615 		 100
[  84.8]
361,574 
365,000 
d (　           ) 
240,286  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
252,933 		 100
[  69.9]
361,850 
365,000 
e (　           ) 
288,600  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
286,336 		 100
[  78.8]
363,371 
367,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    368,000 円／㎡]  



西宮 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,134,747 
1,713,722 
6,421,025 
4,685,850 
1,735,175 		 （　0.9779）
1,696,828 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     43,508,410 円　　　　（　    247,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西宮 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 106.50 Ｓ3 319.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   176 ㎡     11.3 m x   15.7 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者用（平均専有面積２９㎡）の共同住宅を想定 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 周辺の類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
106.50 
82.0 
87.33 
2,620 
228,805 		 1.0  228,805 
2.0  457,610 

 3～ 3		 住宅
106.50 
82.0 
87.33 
2,590 
226,185 		 1.0  226,185 
2.0  452,370 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
319.50 
82.0 
261.99 

683,795 		 683,795 
1,367,590 
⑨年額支払賃料        683,795 円　×　12ヶ月　＝　       8,205,540 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     261.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,205,540 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       410,277 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,795,263 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           683,795 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,496 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,367,590 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         332,988 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,134,747 円　　　　（　        46,220 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６２０６賃
　　　　-7		 2,299  
(   2,205) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,639 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,732 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,620 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １４２０６賃
　　　　-3		 2,845  
(   2,726) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,824 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西宮 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 400,500 円  　　　　     80,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 328,222 円  　　　        8,205,540　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      144,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      680,800 円  　　　　     80,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,100 円  　　　　     80,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,100 円  　　　　     80,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,713,722 円　（　　　　　　         9,737 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9779    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 241,000 円／㎡　×　     319.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 45 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,685,850 円  
（　　　　　        26,624 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,134,747 円      
②総費用 1,713,722 円      
③純収益　①－② 6,421,025 円      
④建物等に帰属する純収益 4,685,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,735,175 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,696,828 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,641 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,508,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     247,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西宮 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西宮市松風町３８番２
 1412000161595-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西宮 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西宮 -16 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　由紀   TEL.
鑑定評価額 65,100,000 円  １㎡当たりの価格 370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西宮市松風町３８番２
｢松風町５－３｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2F1B		 中規模一般住宅、マ
ンションが混在する
住宅地域		 南西10m市道 水道、ガス、下水 苦楽園口

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、１０
ｍ市道		 交通

施設		 苦楽園口駅北西方

450m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。居住環境が良好で、最
寄駅への接近性も良好であるため、住宅地の需要は多く、当面、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    239,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域で、特に阪急苦楽園口駅を中心とした西宮市市街地西部の住宅地域が中心
となる。需要者は西宮市内居住者のほか他所からの転入も認められる。居住環境が良好で、駅や商業施設に比較的近く
利便性も良好であるため、住宅地としての需要は多く、地価は堅調に推移している。地価水準は、規模等により様々で
あるが、標準地と同程度の規模で、土地は６千万円台であり、建物は注文住宅が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺では賃貸マンションも見られるが、標準地程度の規模
であれば、自用目的での取引がほとんどであり、取引の指標としては、収益価格より、市場性を反映した実証的な比準
価格の規範性が高いと判断した。よって、比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地の価格との検討を踏ま
えて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西宮 -31                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    446,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[102.0]		 100
[126.2]		 [101.0]
100		 369,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    351,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西宮市の人口は微減傾向である。




地域要因に特段の変化は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西宮 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１２０５
Ｙ
-61		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5.3m市道
、中間画地
１中専

(60,200)
b ０１２０６
国
-15		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１中専
土砂災害警戒区域
(60,200)
c ０１２０６
国
-28		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.3m市道
、南西2m、
二方路
１中専
土砂災害警戒区域
(60,172)
d ０１２０６
国
-23		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１低専

(40,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
327,822  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
329,750 		 100
[  90.2]
365,576 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
369,000 
b (　           ) 
430,015  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
360,496 		 100
[  98.4]
366,358 
370,000 
c (　           ) 
346,475  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
342,059 		 100
[  92.9]
368,201 
372,000 
d (　           ) 
416,667  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
425,834 		 100
[ 116.4]
365,837 
369,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    370,000 円／㎡]  



西宮 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,090,064 
1,650,719 
6,439,345 
4,761,900 
1,677,445 		 （　0.9779）
1,640,373 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     42,060,846 円　　　　（　    239,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西宮 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 106.50 Ｓ3 319.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   176 ㎡     11.3 m x   15.7 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者用共同住宅：平均専有面積２９㎡ ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
106.50 
82.0 
87.33 
2,587 
225,923 		 1.0  225,923 
2.0  451,846 

 3～ 3		 住宅
106.50 
82.0 
87.33 
2,613 
228,193 		 1.0  228,193 
2.0  456,386 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
319.50 
82.0 
261.99 

680,039 		 680,039 
1,360,078 
⑨年額支払賃料        680,039 円　×　12ヶ月　＝　       8,160,468 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     261.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,160,468 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       408,023 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,752,445 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           680,039 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,460 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,360,078 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         331,159 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,090,064 円　　　　（　        45,966 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １６２０６賃
　　　　-3		 2,715  
(   2,588) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,742 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,587 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０９２０６賃
　　　　-2		 2,848  
(   2,775) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,672 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西宮 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 325,600 円  　　　　     81,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 326,419 円  　　　        8,160,468　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      144,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      691,900 円  　　　　     81,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,400 円  　　　　     81,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,400 円  　　　　     81,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,650,719 円　（　　　　　　         9,379 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9779    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     319.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 45 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,761,900 円  
（　　　　　        27,056 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,090,064 円      
②総費用 1,650,719 円      
③純収益　①－② 6,439,345 円      
④建物等に帰属する純収益 4,761,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,677,445 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,640,373 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,320 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,060,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     239,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西宮 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西宮市松風町３８番２
 1412000161595-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
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備考