令和6年1月15日　提出 西宮 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -14 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　考一   TEL.

鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 274,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市甲陽園若江町２５番２ ｢甲陽園若江町５－７｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 南7m市道 水道、ガス、下水 甲陽園 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　７ ｍ市道 交通 施設 甲陽園駅南東方 250m 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅等が建ち並ぶ居住環境・利便性とも良好な住宅地域であり、当面の間、現状のまま推移するも のと思われる。地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    274,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市の市街地北西部、阪急甲陽線・神戸本線沿線の住宅地域である。需要者は市内居住者が多数を占 めるほか、阪神間の近隣市域からの流入も見られ、所得水準の高い層が中心となる。居住環境の良好な地域であり、需 要は底堅い。地価は上昇傾向となっている。土地は小規模の画地で３０００万円前後、新築建売住宅では５０００万円 前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸マンション等も周辺の一部に見られるが、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視され る。また対象標準地は画地規模が小さいことから、経済合理的な賃貸住宅建築の想定は困難であるため、収益還元法の 適用は断念した。したがって、信頼性・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との均 衡にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -72                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [ 75.0] [103.0] 100 275,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    266,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市は居住環境・利便性とも良好、人口は 概ね横ばいで、底堅い需要が認められる。地 価は上昇傾向で、山手や郊外でも回復の兆し が見られる。 駅徒歩圏で、利便性・環境の優れた住宅地域 である。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％