別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
西宮 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西宮 -9 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘   TEL.
鑑定評価額 82,900,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西宮市甲子園口４丁目１１８番５外
 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
域		 南6m市道 水道、ガス、下水 甲子園口

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、　６
ｍ市道		 交通

施設		 甲子園口駅南西方

600m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模戸建住宅のほか共同住宅等も見られる閑静な住宅地域で、今後も現在の良好な住環境を維持するものと予
測する。需要は多く、地価は緩やかな上昇が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    365,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    226,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線沿線を中心とした西宮市中南部の住環境良好な住宅地域。需要者は市内居住者が多いが、
隣接する尼崎市等からの流入も認められる。街路整然とした閑静な住宅地で、スーパーや医院等も近くにあり生活利便
性が良いことから需要は多く、地価は上昇傾向で推移している。近年、土地の細分化も見られ、市場の中心となる価格
帯は、１５０㎡程度の土地で５，０００万円台半ば、規模を抑えた建売住宅では総額６，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺には賃貸共同住宅等も見受けられるが、自己の戸建住宅用に土地を求める需要者が多い地域で、収益目的
は少ない。節税目的で建設された賃貸住宅等も多く、土地の価格水準に比べ賃料の水準が低いこともあり収益価格は低
位に求められた。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、
収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    355,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国際情勢による金融政策への影響等経済の先
行きが不透明な中、西宮市の住宅市場は比較
的堅調に推移している。


地域要因に特段の変動はないが、住環境良好
な住宅地で需要は根強く、地価はやや上昇し
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西宮 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５２０６
国
-27		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.1m市道、
西4.3m、角地
１中専
地区計画等
(70,200)
b １５２０６
国
-18		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.8m市道
、中間画地
１中専
地区計画等
(60,192)
c １５２０６
国
-32		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.8m市道、
中間画地
１中専
地区計画等
(60,192)
d １４２０６
国
-28		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
e １１２０６
国
-11		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北5.6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
417,626  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
409,517 		 100
[ 112.2]
364,988 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
376,000 
b (　           ) 
389,824  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
386,767 		 100
[ 103.8]
372,608 
384,000 
c (　           ) 
308,534  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
314,767 		 100
[  95.1]
330,985 
341,000 
d (　           ) 
278,486  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
307,591 		 100
[  88.4]
347,954 
358,000 
e (　           ) 
231,628  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
259,681 		 100
[  75.2]
345,320 
356,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    365,000 円／㎡]  



西宮 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,073,617 
1,756,428 
7,317,189 
5,271,720 
2,045,469 		 （　0.9779）
2,000,264 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     51,288,821 円　　　　（　    226,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西宮 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 Ｓ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   227 ㎡     10.0 m x   22.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（平均約５７㎡）×６戸 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 周辺の類似建物を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
130.00 
85.0 
110.50 
2,138 
236,249 		 1.0  236,249 
2.0  472,498 

 2～ 2		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,138 
250,146 		 1.0  250,146 
2.0  500,292 

 3～ 3		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,116 
247,572 		 1.0  247,572 
2.0  495,144 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
88.3 
344.50 

733,967 		 733,967 
1,467,934 
⑨年額支払賃料        733,967 円　×　12ヶ月　＝　       8,807,604 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     344.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,807,604 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       458,380 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,709,224 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           733,967 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,973 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,467,934 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         357,420 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,073,617 円　　　　（　        39,972 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６２０６賃
　　　　-1		 2,212  
(   2,121) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,214 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,231 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,138 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０１２０６賃
　　　　-6		 2,597  
(   2,522) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,248 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西宮 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 356,800 円  　　　　     89,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 275,028 円  　　　        9,167,604　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      188,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      758,200 円  　　　　     89,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,200 円  　　　　     89,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,200 円  　　　　     89,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,756,428 円　（　　　　　　         7,738 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9779    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,271,720 円  
（　　　　　        23,223 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,073,617 円      
②総費用 1,756,428 円      
③純収益　①－② 7,317,189 円      
④建物等に帰属する純収益 5,271,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,045,469 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,000,264 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,812 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,288,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     226,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西宮 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西宮市甲子園口四丁目１１８番５
 1412000078303-0000
2 　西宮市甲子園口四丁目１１８番６
 1412000078304-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西宮 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西宮 -9 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　由紀   TEL.
鑑定評価額 82,900,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西宮市甲子園口４丁目１１８番５外
 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
域		 南6m市道 水道、ガス、下水 甲子園口

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、　６
ｍ市道		 交通

施設		 甲子園口駅南西方

600m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅、共同住宅などが混在する住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。住環境が
良好で需要があり、地価は上昇傾向である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    365,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    227,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び阪神本線沿線で、概ね、西宮市中南部の住環境良好な住宅地域である。需要者は市内
居住者が多いが、隣接する尼崎市等からの流入も認められる。取引される価格帯や規模にはばらつきがあるものの、中
心となる価格帯は、土地では５０００万円台前半、規模を抑えた建売住宅で６０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には賃貸共同住宅等も見受けられるが、建物建築コストの上昇等により、収益価格を低位に試算された。居住の快
適性を重視する住宅地域であることから、市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    355,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西宮市の人口は微減傾向である。




地域要因に特段の変化は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西宮 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６２０５
Ｙ
-67		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m未舗装私
道、中間画地
１中専
地区計画等
(60,160)
b １５２０６
国
-27		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.1m市道、
西4.3m、角地
１中専
地区計画等
(70,200)
c １６２０５
Ｙ
-51		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.5m市道、
中間画地
１中専
地区計画等
(60,200)
d １６２０５
Ｙ
-65		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１中専
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
333,704  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
332,408 		 100
[  93.9]
354,002 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
365,000 
b (　           ) 
417,626  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
409,517 		 100
[ 114.2]
358,596 
369,000 
c (　           ) 
323,013  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
336,580 		 100
[  96.0]
350,604 
361,000 
d (　           ) 
342,839  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
341,508 		 100
[  96.0]
355,738 
366,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    365,000 円／㎡]  



西宮 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,931,572 
1,723,130 
7,208,442 
5,153,520 
2,054,922 		 （　0.9779）
2,009,508 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     51,525,846 円　　　　（　    227,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西宮 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 Ｓ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   227 ㎡     10.0 m x   22.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（平均約５７㎡）×６戸 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 周辺の類似建物を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
130.00 
85.0 
110.50 
2,103 
232,382 		 1.0  232,382 
2.0  464,764 

 2～ 2		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,103 
246,051 		 1.0  246,051 
2.0  492,102 

 3～ 3		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,082 
243,594 		 1.0  243,594 
2.0  487,188 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
88.3 
344.50 

722,027 		 722,027 
1,444,054 
⑨年額支払賃料        722,027 円　×　12ヶ月　＝　       8,664,324 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     344.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,664,324 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       451,216 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,573,108 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           722,027 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,859 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,444,054 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         351,605 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,931,572 円　　　　（　        39,346 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６２０６賃
　　　　-1		 2,212  
(   2,121) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,240 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,195 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,103 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６２０６賃
　　　　-5		 2,274  
(   2,145) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,166 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西宮 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 348,800 円  　　　　     87,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 270,730 円  　　　        9,024,324　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      188,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      741,200 円  　　　　     87,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,200 円  　　　　     87,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,200 円  　　　　     87,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,723,130 円　（　　　　　　         7,591 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9779    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,153,520 円  
（　　　　　        22,703 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,931,572 円      
②総費用 1,723,130 円      
③純収益　①－② 7,208,442 円      
④建物等に帰属する純収益 5,153,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,054,922 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,009,508 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,852 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,525,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     227,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西宮 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西宮市甲子園口四丁目１１８番５
 1412000078303-0000
2 　西宮市甲子園口四丁目１１８番６
 1412000078304-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考