別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
明石 9-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
明石 9-1 兵庫県 兵庫第4 氏名  不動産鑑定士 山下 裕   TEL.
鑑定評価額 1,740,000,000 円  1㎡当たりの価格 42,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
31,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
明石市貴崎5丁目89番5外
「貴崎5-11-70」
②地積
 (㎡)
40,970  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工専
(60,200)

(その他)




1.2:1
工場

大規模工場が建ち並
ぶ内陸型工業地域
北東9.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 西明石

750m
(2)



①範囲 東   150 m、西   140 m、南   140 m、北   140 m ②標準的使用 大工場地
③標準的画地の形状等 間口 約   220.0 m、奥行 約   180.0 m、規模      40,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

9.5m市道三方路 交通

施設
西明石駅南西方

750m
法令

規制
工専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
大規模工場等が建ち並ぶ在来工業地域で、当面は現状維持で推移するものと予測する。工業地の市況は堅調で地
価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
三方路                0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            42,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は明石市及び神戸市などの播磨工業地域内一円である。需要者は製造、流通業務を行う法人が中心となり、
全国規模の法人の参入も考えられる。最寄駅から徒歩圏内にあり利便性に優れるが、大規模画地となることから需要は
やや限定されるものと考えられる。取引自体が少なく、市況は不透明な部分があり、中心価格帯などの把握は困難な状
況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
類似の取引は少ないが、比準価格は一定の価格牽連性を有する売買実例から適切に算定されたものであり、市場の実勢
を反映した実証的なものと考えられる。対象地は大規模画地であり、標準的な賃貸市場は形成されていないため、収益
還元法は適用しなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決
定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 明石 9-2                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         49,500 円/㎡
[107.1]
100
100
[100.0]
100
[124.9]
[100.0]
100
42,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           40,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
工業地の市況は流通業務関連を中心に堅調で
あり、工業地全般に対する宅地需給関係も同
様に概ね堅調に推移している。


西明石駅から徒歩圏内にある内陸型の工業地
域であり、地域要因に特段の変動は認められ
ない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近    -11.0
環境       +39.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.2 %  %
3 試算価格算定内訳 明石 9-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a KT406

-26
明石市

建付


  
(           ) 
長方形 南東18m市道、
中間画地




工専

(60,200)
b SN406

-40
神戸市西区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m私道、
中間画地




工専

(60,200)
c SN406

-12
神戸市西区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西16m市道、
中間画地




工専

(60,200)
d SN406

-80
神戸市西区

建付


  
(           ) 
不整形 南7m私道、
中間画地




準工

(60,200)
e SN406

-20
神戸市西区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南西16m市道、
南東30m、
角地



工専

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
88,361  
100
[ 140.0]
[ 106.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

67,281 
100
[ 159.3]

42,235 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

42,200 
b (            
42,586  
100
[ 100.0]
[ 110.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

48,645 
100
[ 113.5]

42,859 

42,900 
c (            
75,625  
100
[ 100.0]
[ 104.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

78,801 
100
[ 184.8]

42,641 

42,600 
d (            
61,410  
100
[ 100.0]
[ 106.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

68,908 
100
[ 161.4]

42,694 

42,700 
e (            
71,019  
100
[ 100.0]
[ 104.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

71,846 
100
[ 172.4]

41,674 

41,700 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

%/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -9.0 環境     +70.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.60 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近  -10.0 環境     +30.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -8.0 環境     +95.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近  -11.0 環境     +85.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -7.0 環境     +80.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      42,500 円/㎡]  



明石 9-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地と類似する大規模工場の賃貸市場は未成熟であり、賃料水準の把握が出来ない。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 明石 9-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  明石市貴崎五丁目89番5
1403000246019-0000
2  明石市貴崎五丁目100番3
1403000246020-0000
3  明石市貴崎五丁目182番3
1403000246090-0000
4  明石市貴崎五丁目430番3
1403000246443-0000
5  明石市貴崎五丁目430番16
1403000246444-0000
6  明石市貴崎五丁目462番2
1403000246457-0000
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
明石 9-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
明石 9-1 兵庫県 兵庫第4 氏名  不動産鑑定士 濱本 佳子   TEL.
鑑定評価額 1,740,000,000 円  1㎡当たりの価格 42,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
31,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
明石市貴崎5丁目89番5外
「貴崎5-11-70」
②地積
 (㎡)
40,970  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工専
(60,200)

(その他)




1.2:1
工場

大規模工場が建ち並
ぶ内陸型工業地域
北東9.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 西明石

750m
(2)



①範囲 東   150 m、西   140 m、南   140 m、北   140 m ②標準的使用 大工場地
③標準的画地の形状等 間口 約   220.0 m、奥行 約   180.0 m、規模      40,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

9.5m市道三方路 交通

施設
西明石駅南西方

750m
法令

規制
工専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
大規模工場等が建ち並ぶ在来工業地域で、当面は現状維持で推移するものと予測する。近時は内陸型の工場用地
需要は強く、地価は上昇傾向にあるものと思料する。
(3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
三方路                0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            42,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神戸市域西部を含む播磨工業地域内一円である。需要者は製造、流通業務を行う法人が中心となり、全国
規模の法人の参入も考えられる。内陸部の大規模工場を中心とする工業地域であるが、最寄駅から徒歩圏内にあり、市
街地に近接する希少な立地条件から需要は強含んでいる。取引自体が少なく、取引の個性も大きいため市場の中心価格
帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は大規模工場が建ち並ぶ内陸型の工業地域で自用目的の取引が中心となる。賃貸市場は未成熟であり、土地の
経済価値に即応した適切な賃貸事例を収集し得なかったため収益還元法の適用を断念した。比準価格は規範性の高い事
例を収集し得たためその信頼性は高い。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した実証的な比準
価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 明石 9-2                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         49,500 円/㎡
[107.1]
100
100
[100.0]
100
[124.9]
[100.0]
100
42,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           40,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気の回復が続く中、物流施設用地の需要は
堅調で、製造業の生産回復から工場用地の需
給も安定しつつあり、明石市でも同様に推移
している。

最寄駅から徒歩圏内にある内陸型の工業地域
であり、地域要因に特段の変動は認められな
い。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近    -11.0
環境       +39.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.2 %  %
3 試算価格算定内訳 明石 9-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SN406

-12
神戸市西区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西16m市道、
中間画地




工専

(60,200)
b SN406

-20
神戸市西区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南西16m市道、
南東30m、
角地



工専

(70,200)
c SN406

-6
神戸市西区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6m私道、
中間画地




工専

(60,200)
d SN406

-80
神戸市西区

建付


  
(           ) 
不整形 南7m私道、
中間画地




準工

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
75,625  
100
[ 100.0]
[ 104.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

78,801 
100
[ 184.8]

42,641 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

42,600 
b (            
71,019  
100
[ 100.0]
[ 104.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

71,846 
100
[ 170.5]

42,138 

42,100 
c (            
45,091  
100
[ 100.0]
[ 105.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

47,526 
100
[ 111.7]

42,548 

42,500 
d (            
61,410  
100
[ 100.0]
[ 106.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

68,908 
100
[ 161.4]

42,694 

42,700 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -8.0 環境     +95.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -7.0 環境     +78.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近  -10.0 環境     +28.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近  -11.0 環境     +85.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      42,500 円/㎡]  



明石 9-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地と類似する大規模工場の賃貸市場は未成熟であり、賃料水準の把握が出来ない。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 明石 9-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  明石市貴崎五丁目89番5
1403000246019-0000
2  明石市貴崎五丁目100番3
1403000246020-0000
3  明石市貴崎五丁目182番3
1403000246090-0000
4  明石市貴崎五丁目430番3
1403000246443-0000
5  明石市貴崎五丁目430番16
1403000246444-0000
6  明石市貴崎五丁目462番2
1403000246457-0000
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考