別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
明石 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
明石 5-11 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　大家　通孝   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 274,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 明石市大明石町１丁目１２９１番２
｢大明石町１－２－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 383  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 中層の事務所等が見
られる駅に近い商業
地域		 北15m県道 水道、ガス、下水 明石

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 明石駅北西方

260m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は駅近くの業務商業地域として熟成しており、地域要因に大きな変動要因も見られない。需要は堅調で
あり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    228,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、明石市及び神戸市の圏域に存する商業地域である。需要者は不動産業者、金融機関、保険会社等
の資本力を有する法人が主体である。中層の事務所ビル等が建ち並ぶ明石駅に近接した商業地であり、需要は堅調であ
る。商業地の取引自体が少ないことや取引される画地規模がまちまちなため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい
状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、中層の事務所ビル、店舗等が混在する商業地域であるが、取引は自用目的が多く、取引にあたっては収益
性よりも市場性が重視されるものと判断される。したがって、市場の実情をより反映する比準価格を重視し、収益価格
を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　明石 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    228,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.3]		 [100.0]
100		 274,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 明石市の人口は微増傾向にあり、地価は上昇
傾向で推移した。景気は緩やかな回復傾向に
あるが、物価高、為替・金利の不安定感によ
り未だ不透明。

地域要因に格別の変動は無いが、需要は堅調
であり、地価は上昇傾向で推移した。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 明石 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＭ４０６
Ｙ
-54		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ＫＴＭ４０
６国
-11		 明石市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東12.5m市
道、南6.5m、
角地
商業

(90,500)
c ＭＭ４０６
Ｙ
-46		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.3m市道、
南4m、角地
近商

(100,300)
d ＡＨ４０６
国
-12		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北17m国道、
東2.5m、
南2.4m、
三方路
近商

(100,300)
e ＫＳ４０６
国
-29		 明石市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西4.5m市道
、中間画地
商業

(100,270)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
223,314  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
247,432 		 100
[  87.6]
282,457 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
282,000 
b (　           ) 
208,015  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
268,339 		 100
[  95.8]
280,103 
280,000 
c (　           ) 
201,198  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
207,510 		 100
[  74.1]
280,040 
280,000 
d (　           ) 
175,826  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.9]
204,185 		 100
[  73.0]
279,705 
280,000 
e (　           ) 
157,048  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
158,933 		 100
[  57.1]
278,342 
278,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    280,000 円／㎡]  



明石 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,463,638 
6,368,304 
24,095,334 
20,352,200 
3,743,134 		 （　0.9549）
3,574,319 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     87,178,512 円　　　　（　    228,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
明石 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所付共同住宅 280.00 ＲＣ7 1,480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   383 ㎡     22.0 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の賃貸需要等を考慮して１階は店舗・事務所の２室、２階～４階は事務所、５～７階は約６０㎡ファミリー×９戸を想定。 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 類似ビルの標準的な有効率を基に判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・事務所
280.00 
75.0 
210.00 
3,000 
630,000 		 3.0  1,890,000 
3.0  1,890,000 

 2～ 4		 事務所
200.00 
80.0 
160.00 
2,080 
332,800 		 3.0  998,400 
3.0  998,400 

 5～ 7		 住宅
200.00 
90.0 
180.00 
1,660 
298,800 		 1.0  298,800 
2.0  597,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,480.00 
83.1 
1,230.00 

2,524,800 		 5,781,600 
6,678,000 
⑨年額支払賃料      2,524,800 円　×　12ヶ月　＝　      30,297,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 預かり金により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,297,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,514,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,782,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,781,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,925 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,678,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,625,993 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,463,638 円　　　　（　        79,540 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＭ４０６賃
　　　　-2		 1,748  
(   1,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 93.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,723 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,732 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,660 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b ＫＴＭ４０６賃
　　　　-2		 1,388  
(   1,344) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,740 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
明石 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,276,000 円  　　　　    319,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,211,904 円  　　　       30,297,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      530,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,711,500 円  　　　　    319,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       319,000 円  　　　　    319,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       319,000 円  　　　　    319,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,368,304 円　（　　　　　　        16,627 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 319,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   1,480.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,352,200 円  
（　　　　　        53,139 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,463,638 円      
②総費用 6,368,304 円      
③純収益　①－② 24,095,334 円      
④建物等に帰属する純収益 20,352,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,743,134 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,574,319 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,332 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,178,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     228,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 明石 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　明石市大明石町一丁目１２９１番２
 1403000242290-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
明石 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
明石 5-11 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅一   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 明石市大明石町１丁目１２９１番２
｢大明石町１－２－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 383  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 中層の事務所等が見
られる駅に近い商業
地域		 北15m県道 水道、ガス、下水 明石

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 明石駅北西方

260m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中層の事務所等が見られる駅に近い商業地域であるが、駅前再開発事業の完成により、中心市街地
の活性化への期待感が高まっている。地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    227,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市及び神戸市内の圏域に存する商業地域。需要
者の中心は、マンションデベロッパー等の不動産業者及び金融機関、上場企業等の法人企業である。明石駅前の再開発
事業の完成の影響を受けて、商業地需要は強まっている。取引される土地の規模等はまちまちであり、また取引事情を
有する場合も多く見受けられる為、需給の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、店舗とマンション等が混在する商業地域で、収益性を重視すべき商業地であるが、収益価格は試算過程に
おいて想定要素を多分に含み、その精度はやや信頼性に欠ける。一方、比準価格は市場性を反映した実証的な価格であ
る。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　明石 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    228,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.3]		 [100.0]
100		 274,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は底入れ後回復の鈍さが目立つ。海
外経済は不確実で先行きは不透明である。当
市の人口は増加。高齢化は進行中。


明石駅前再開発事業完成の影響を受けている
。地価は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 明石 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＭ４０６
Ｙ
-53		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9.3m市道、
南6.2m、
北8.7m、
三方路
近商

(100,300)
b ＭＭ４０６
Ｙ
-54		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ＭＭ４０６
Ｙ
-46		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.3m市道、
南4m、角地
近商

(100,300)
d ＫＳ４０６
国
-29		 明石市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西4.5m市道
、中間画地
商業

(100,270)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
353,907  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
368,338 		 100
[ 129.6]
284,211 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
284,000 
b (　           ) 
223,314  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
247,432 		 100
[  88.5]
279,584 
280,000 
c (　           ) 
201,198  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
207,510 		 100
[  73.2]
283,484 
283,000 
d (　           ) 
157,048  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
158,933 		 100
[  58.0]
274,022 
274,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    282,000 円／㎡]  



明石 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,152,484 
6,082,794 
23,069,690 
19,331,400 
3,738,290 		 （　0.9549）
3,569,693 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     87,065,683 円　　　　（　    227,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
明石 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所付共同住宅 280.00 ＲＣ7 1,480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   383 ㎡     22.0 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗・事務所、２～４階：事務所、５～７階：住宅９戸（ファミリータイプ・平均専有面積約６０㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・事務所
280.00 
75.0 
210.00 
2,800 
588,000 		 5.0  2,940,000 
3.0  1,764,000 

 2～ 4		 事務所
200.00 
80.0 
160.00 
2,050 
328,000 		 5.0  1,640,000 
3.0  984,000 

 5～ 7		 住宅
200.00 
90.0 
180.00 
1,558 
280,440 		 1.0  280,440 
2.0  560,880 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,480.00 
83.1 
1,230.00 

2,413,320 		 8,701,320 
6,398,640 
⑨年額支払賃料      2,413,320 円　×　12ヶ月　＝　      28,959,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,959,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,447,992 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,511,848 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,701,320 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          82,663 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,398,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,557,973 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,152,484 円　　　　（　        76,116 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＴＭ４０６賃
　　　　-2		 1,388  
(   1,344) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,634 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,626 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,558 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b ＯＭ４０６賃
　　　　-2		 1,748  
(   1,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 93.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,618 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
明石 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,212,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,158,394 円  　　　       28,959,840　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      530,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,575,500 円  　　　　    303,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,082,794 円　（　　　　　　        15,882 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 303,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   1,480.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,331,400 円  
（　　　　　        50,474 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,152,484 円      
②総費用 6,082,794 円      
③純収益　①－② 23,069,690 円      
④建物等に帰属する純収益 19,331,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,738,290 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,569,693 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,320 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,065,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     227,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 明石 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　明石市大明石町一丁目１２９１番２
 1403000242290-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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