別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
明石 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
明石 -25 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　柳川　浩一   TEL.
鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 明石市山下町９４３番８
｢山下町８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 東5.5m市道 水道、ガス、下水 明石

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．５ｍ
市道		 交通

施設		 明石駅東方

350m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として成熟しており、将来も現状が持続するものと予測した。今後の
地価は、上昇傾向で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線の明石市を中心にその周辺市町も含む住宅地域。需要者は同一需給圏
内の居住者が大半であるが圏外からの転入者も認められる。当地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域でやや
雑然としているが、最寄り駅や商業施設への接近条件が特に優り、街路条件も概ね良好で、需要は強い。取引の中心と
なる価格帯は土地で２，０００～２，３００万円程度、新築の建売で４，０００～４，５００万円程度のものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、画地規模等からも賃貸共同住宅の想定は適さず収益価格の試算は断念した。収益目
的の取引も殆ど無く、自己居住目的の取引が中心である。取引事例は比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また
市場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価
格を標準に、代表標準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　明石 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[101.0]		 100
[103.0]		 [101.0]
100		 194,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復の兆しが見えつつも実質賃金の低
下が続いている。明石市の人口は増加傾向で
推移しており、不動産取引市場もまた好調で
ある。

一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域と
して、地域要因に変動はないものの、地価は
上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 明石 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＹ４０６
国
-34		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ＨＹ４０６
国
-7		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東7.4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ＫＴ４０６
国
-16		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d ＹＫ４０６
国
-26		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m道路、
中間画地
１中専

(60,160)
e ＫＴＭ４０
６国
-46		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東4m、角地
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
180,385  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
184,714 		 100
[  93.8]
196,923 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
199,000 
b (　           ) 
142,492  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
171,853 		 100
[  89.5]
192,015 
194,000 
c (　           ) 
140,486  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
144,420 		 100
[  76.8]
188,047 
190,000 
d (　           ) 
117,021  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
140,425 		 100
[  73.0]
192,363 
194,000 
e (　           ) 
154,149  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
146,809 		 100
[  79.7]
184,202 
186,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



明石 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な事例がなく、再調達原価の把握が困難であるため原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 明石 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　明石市山下町９４３番８
 1403001121853-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
明石 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
明石 -25 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山下　裕   TEL.
鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 明石市山下町９４３番８
｢山下町８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 東5.5m市道 水道、ガス、下水 明石

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．５
ｍ市道　　		 交通

施設		 明石駅東方

350m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほか共同住宅等も見られる地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇基
調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線の沿線で、明石市及び神戸市西部の圏域に存する住宅地域である。
主たる需要者は明石市及び神戸市の居住者などである。明石駅に近い住宅地として利便性に優れ、需要は堅調に推移し
ている。取引される画地規模にばらつきがあるため、取引の中心となる価格帯は見出し難いが、土地で２，０００万円
程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺の売買実例から適切に算定されたものであり、現実の市場を反映した実証的なものと認められる。付近
には賃貸マンション等も見られるが、対象地は画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営は困難なため、収益還元法は適
用しなかった。地域は自己使用目的での取引が主流であり、よって本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討
を踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　明石 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[101.0]		 100
[103.0]		 [101.0]
100		 194,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 明石市の人口は微増傾向にあり、建築費また
は金利上昇傾向等はみられるものの、宅地需
給関係は概ね堅調に推移している。


明石駅に近い住宅地域であり、地域要因に特
別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 明石 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＨ４０６
国
-20		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5m道路、
中間画地
１中専

(60,200)
b ＨＹ４０６
国
-34		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ＫＴＭ４０
６国
-45		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ＹＹ４０６
Ｙ
-20		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4.8m市道、
中間画地
２中専

(60,192)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
177,715  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
181,269 		 100
[  95.1]
190,609 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
193,000 
b (　           ) 
180,385  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
184,714 		 100
[  95.6]
193,215 
195,000 
c (　           ) 
242,814  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
290,234 		 100
[ 152.5]
190,317 
192,000 
d (　           ) 
153,775  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
155,865 		 100
[  80.0]
194,831 
197,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



明石 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 明石 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　明石市山下町９４３番８
 1403001121853-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考