令和6年1月15日　提出 明石 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -16 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　桑名　玉樹   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市藤江字中尾８９０番３８ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東7m市道 水道、ガス、下水 西明石 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道　　 交通 施設 西明石駅北西方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。今後とも現状のまま推移するものと予測 する。駅徒歩圏で、安定した需要があり、地価は上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線沿線で、明石市および神戸市西区で明石市に隣接する圏域に存する住宅地域である。需要者 は明石市の居住者を中心に神戸市西区の居住者もみられる。駅徒歩圏の区画整然とした環境良好な住宅地として安定し た需要があり、周辺でも事業所跡地等や駐車場などで住宅地の分譲が進んでいる。需要の中心となる価格帯は、土地は 標準的な規模で２，０００万円前後、新築の戸建住宅は４，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地については画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益還元法は適用しなかった。居住の 快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的での取引が主たる取引であり、取引価格の水準を指標に取引価格が合理的 に判断されるのが一般的である。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映し実証性の高い比準価格をもっ て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    192,000 円／㎡ [104.2] 100 100 [101.0] 100 [164.2] [102.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 明石市の人口は微増傾向にある。不動産実需 は安定的に推移し、その価格は概ね上昇傾向 。景気は、物価高、為替・金利の不安定感に より未だ不透明。 駅から徒歩圏内にある中規模一般住宅が建ち 並ぶ住宅地域であり、地域要因の大きな変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％