別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
明石 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
明石 -13 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　柳川　浩一   TEL.
鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 明石市野々上２丁目７番５
 ②地積
　(㎡)		 197  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 西明石

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 西明石駅北東方

750m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として成熟しており、将来も現状が持続するものと予測した。
今後の地価は、上昇傾向で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線の明石市を中心にその周辺市町も含む住宅地域。需要者は同一需給圏
内の居住者が大半である。当地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、古くからの地域であるものの、最寄
り駅への接近条件や街路条件は概ね良好で、需要は根強いものがある。取引の中心となる価格帯は土地で２，５００～
３，０００万円程度、新築の建売で４，５００～５，０００万円程度のものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域には賃貸共同住宅が見られるが、多くは収益採算性に基づくものではないため収益目的の取引は殆ど無く、自
己居住目的の取引が中心である。取引事例は比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また市場参加者との適合性の
観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格を標準に、収益価格は
参考に留め、代表標準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　明石 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[101.0]		 100
[141.2]		 [101.0]
100		 142,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復の兆しが見えつつも実質賃金の低
下が続いている。明石市の人口は増加傾向で
推移しており、不動産取引市場もまた好調で
ある。

中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅
地域として、地域要因に変動はないものの、
地価は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 明石 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＫ４０６
国
-19		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.5m市道、
南6m、角地
１低専

(70,100)
b ＫＴ４０６
Ｙ
-3		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.2m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ＫＴ４０６
国
-17		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.3m市道、
西4.4m、角地
１低専

(60,100)
d ＮＪ４０６
国
-40		 神戸市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e ＷＫ４０６
Ｙ
-52		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
155,486  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
151,379 		 100
[ 108.3]
139,777 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
141,000 
b (　           ) 
146,461  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
153,002 		 100
[ 108.3]
141,276 
143,000 
c (　           ) 
148,550  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
145,438 		 100
[ 102.7]
141,614 
143,000 
d (　           ) 
115,658  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
117,740 		 100
[  83.5]
141,006 
142,000 
e (　           ) 
106,624  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
110,143 		 100
[  81.2]
135,644 
137,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    141,000 円／㎡]  



明石 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な事例がなく、再調達原価の把握が困難であるため原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,021,031 
979,617 
4,041,414 
3,362,240 
679,174 		 （　0.9753）
662,398 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     16,156,049 円　　　　（　     82,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
明石 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＬＳ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   197 ㎡     12.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約５０㎡（２ＤＫ）の共同住宅 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分等
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,393 
137,907 		 1.0  137,907 
2.0  275,814 

 2～ 3		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,407 
139,293 		 1.0  139,293 
2.0  278,586 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
90.0 
297.00 

416,493 		 416,493 
832,986 
⑨年額支払賃料        416,493 円　×　12ヶ月　＝　       4,997,916 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     297.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,997,916 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       249,896 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,748,020 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           416,493 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,957 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          832,986 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         269,054 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,021,031 円　　　　（　        25,487 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＫ４０６賃
　　　　-4		 1,142  
(   1,081) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[101.0]
1,463 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,488 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,407 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＫ４０６賃
　　　　-10		 1,676  
(   1,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,513 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
明石 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 159,600 円  　　　　     53,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 199,917 円  　　　        4,997,916　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      452,200 円  　　　　     53,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,200 円  　　　　     53,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,200 円  　　　　     53,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         979,617 円　（　　　　　　         4,973 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0663 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,362,240 円  
（　　　　　        17,067 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,021,031 円      
②総費用 979,617 円      
③純収益　①－② 4,041,414 円      
④建物等に帰属する純収益 3,362,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 679,174 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 662,398 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,362 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,156,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 明石 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　明石市野々上二丁目７番５
 1403000264784-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
明石 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
明石 -13 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　入田　裕和   TEL.
鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 明石市野々上２丁目７番５
 ②地積
　(㎡)		 197  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 西明石

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 西明石駅北東方

750m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測す
る。なお、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     86,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市及び神戸市西区の圏域に存する住宅地域である。需要
者は圏内の居住者が大半を占めるが、圏外からの需要も認められる。最寄駅から徒歩圏に位置し、商業施設等も充実し
ており生活利便性は良好である。周辺には戸建分譲開発による新規供給も認められ需要は強い。土地は標準地と同程度
の規模で総額３，０００万円弱程度、新築戸建住宅は５，０００万円弱程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であるが、収益物件所有を目的とした取引は少なく、市場参加者は市場にお
ける取引価格を指標に価格決定するのが一般的と思料される。又、収益価格については土地価格に見合う賃料水準が形
成されていないためやや低位に試算されたと判断される。よって、市場動向を反映した比準価格を標準に収益価格を参
考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　明石 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[101.0]		 100
[142.1]		 [101.0]
100		 141,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の
効果もあって、景気は緩やかに回復している
。明石市の住宅地需要は全般的に強含みであ
る。

最寄駅から徒歩圏に位置し、一般住宅、アパ
ート等が混在する住宅地域である。地域要因
に変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 明石 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＨ４０６
国
-26		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
b ＫＴ４０６
Ｙ
-3		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.2m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ＯＭ４０６
国
-1		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7m市道、
南西5m、角地
１低専

(70,100)
d ＨＹ４０６
国
-30		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m私道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
122,231  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
124,676 		 100
[  94.9]
131,376 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
133,000 
b (　           ) 
146,461  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
153,002 		 100
[ 101.1]
151,337 
153,000 
c (　           ) 
125,153  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
123,367 		 100
[  83.9]
147,041 
149,000 
d (　           ) 
96,544  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
97,491 		 100
[  72.1]
135,216 
137,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    141,000 円／㎡]  



明石 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,055,643 
980,995 
4,074,648 
3,362,240 
712,408 		 （　0.9753）
694,812 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     16,946,634 円　　　　（　     86,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
明石 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＬＳ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   197 ㎡     12.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（平均専有面積約５０㎡）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 周辺類似建物の標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,400 
138,600 		 1.0  138,600 
2.0  277,200 

 2～ 3		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,418 
140,382 		 1.0  140,382 
2.0  280,764 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
90.0 
297.00 

419,364 		 419,364 
838,728 
⑨年額支払賃料        419,364 円　×　12ヶ月　＝　       5,032,368 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     297.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,032,368 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       251,618 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,780,750 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           419,364 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,984 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          838,728 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         270,909 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,055,643 円　　　　（　        25,663 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＭ４０６賃
　　　　-3		 1,148  
(   1,091) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,388 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,418 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＴ４０６賃
　　　　-21		 1,274  
(   1,238) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,604 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
明石 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 159,600 円  　　　　     53,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 201,295 円  　　　        5,032,368　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      452,200 円  　　　　     53,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,200 円  　　　　     53,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,200 円  　　　　     53,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         980,995 円　（　　　　　　         4,980 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0663 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,362,240 円  
（　　　　　        17,067 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,055,643 円      
②総費用 980,995 円      
③純収益　①－② 4,074,648 円      
④建物等に帰属する純収益 3,362,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 712,408 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 694,812 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,527 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,946,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      86,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 明石 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　明石市野々上二丁目７番５
 1403000264784-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考