令和6年1月11日　提出 尼崎 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 9-5 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　文   TEL.

鑑定評価額 1,220,000,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市西向島町１４５番１ ②地積 　(㎡) 6,611   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫 Ｓ4 大中規模工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業地 域 西18m県道 水道、ガス、下水 出屋敷 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  72.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 出屋敷駅南方 670m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であるが、消費地にも近い大阪湾岸の拠点として大型物流施設が集積 しつつあり、旺盛な物流施設用地需要により地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 流通倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神間臨海部やインターチェンジに近い内陸部も含む工業地域。主たる需要者は大手の倉庫業者や物流業 者のほか、物流施設に投資する投資法人等である。消費地に近く、陸海路の輸送施設や通勤者の利便性に優れた立地条 件で、大中規模の工場が建ち並ぶ中、大型物流施設の集積が進んでいる。旺盛な物流施設用地需要により地価水準は上 昇傾向。取引の中心価格帯は規模や業態により様々で、把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場は物流施設関連のオーダーメイド型など個別性の強い取引が多く、信頼性の高い賃貸事例の把握が困難である ことから、収益還元法は非適用とした。一方、主たる需要者は、同種の取引相場を指標に意思決定するのが通常であり 、信頼性のある取引事例より求めた比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [114.8] 100 100 [100.0] 100 [ 75.4] [100.0] 100 186,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内各所に物流施設が竣工し、新たな開発が 予定されている。工業地は需給が逼迫した状 態が継続しており、地価は上昇基調が際立つ 。 大型物流施設が集積しつつあり、旺盛な物流 施設用地需要により地価水準は上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +19.4 ％  ％