令和6年1月12日　提出 尼崎 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 9-3 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗   TEL.

鑑定評価額 402,000,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市大浜町２丁目５０番外 ②地積 　(㎡) 3,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 1.2:1 工場 中小規模工場が建ち 並ぶ区画整然とした 工業地域 北16m市道 水道、ガス、下水 武庫川 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 武庫川駅南東方 2.4km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場が建ち並ぶ臨海部の工業地域に存し、今後も現状を維持して推移する予測する。依然として物流 施設需要は旺盛で、売物件も少ないため需要は強く、今後も地価は強い上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市を中心として、広くは阪神間における工業地域となる。需要者の中心は、大阪や神戸等の消費地 への接近性を重視する地場及び全国規模の製造事業者や物流業者等である。ＩＣ至近に位置しており、阪神間の消費地 等へのアクセスは良好であるため、周辺には物流施設も多く建築され、旺盛な需要と市内工業地の供給不足を背景に地 価は強い上昇傾向にある。需要の中心価格帯は規模や画地条件等により様々で、その把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模工場が建ち並ぶ区画整然とした臨海部の工業地域にあって、自用目的での取引が中心となり、貸し工場等の収 益物件は少なく、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法の適用は断念した。よって、広域的に多数の規範性のあ る工業地の取引事例を収集・選択し得た実証的な比準価格を標準に、代表標準地との価格検討も踏まえた上、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 9-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [120.4] 100 100 [102.0] 100 [ 86.2] [100.0] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旺盛な物流需要を背景に尼崎市内工業地の需 要は全般的に極めて強い。但し、売物件の供 給状況や２０２４年問題等には注視が必要で ある。 尼崎末広ＩＣに近接した尼崎市の臨海工業地 域にあって、交通利便性や都心接近性に優れ ており需要は旺盛で、地価は強い上昇基調に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +19.6 ％  ％