別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
尼崎 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尼崎 9-1 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　考一   TEL.
鑑定評価額 205,000,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尼崎市西長洲町１丁目３７番
｢西長洲町１－３－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,203  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）

1:1.5		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 中小規模の工場、営
業所が建ち並ぶ工業
地域		 西11m市道 水道、ガス、下水 尼崎

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 尼崎駅南西方

1.2km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の工場、倉庫、営業所等が見られる工業地域として、当面、現状のまま推移するものと思われる。工業
地に対する需要は増大しており、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市のほか周辺市の中小工業地域である。主な需要者は、地元の中小製造業・流通関連事業者等であ
る。新型コロナ禍を契機として物流関連需要の増加や製造拠点の国内回帰が顕著となり、中小工業地を含む工業地全体
の需要が高まり地価は上昇傾向にて推移している。利用目的により取引される規模も価格帯も様々であり、中心となる
価格帯を見出すことは困難であるが、対象標準地と同程度な規模の土地で２億円前後と目される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自社工場のほか貸工場・貸倉庫等も周辺に見られ、一定の賃貸市場は形成されているものの、土地価格に見合う賃料水
準には至っていないため、収益価格はやや低位に試算された。また収益価格の試算においては想定項目も多く、流動的
な面を有する。従って、信頼性・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代
表標準地との均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尼崎 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [115.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.6]		 [100.0]
100		 170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 尼崎市は流通アクセスが良好であり、物流施
設用地を中心に工業地への需要は堅調で、地
価は上昇傾向にて推移している。


中小工業地域として地域要因に特段の変動は
認められない。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尼崎 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０４２０６
国
-24		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b ０７２０５
Ｙ
-70		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
準工

(70,200)
c ０７２０５
Ｙ
-87		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4m市道、
西3m、二方路
準工

(70,200)
d ０６２０６
国
-8		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南9m市道、
中間画地
準工

(70,200)
e ０９２０５
Ｙ
-83		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
東8m、西6m、
南4.5m、
四方路
準工
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
152,340  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
158,434 		 100
[  98.0]
161,667 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
162,000 
b (　           ) 
151,263  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
161,851 		 100
[  95.1]
170,190 
170,000 
c (　           ) 
152,718  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
157,210 		 100
[  89.8]
175,067 
175,000 
d (　           ) 
178,575  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
202,072 		 100
[ 114.0]
177,256 
177,000 
e (　           ) 
138,740  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
145,677 		 100
[  87.7]
166,108 
166,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



尼崎 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,246,261 
4,247,624 
12,998,637 
8,954,400 
4,044,237 		 （　0.9779）
3,954,859 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    101,406,641 円　　　　（　     84,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尼崎 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 600.00 Ｓ2 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 60 ％   200 ％   200 ％   1,203 ㎡     29.4 m x   42.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建倉庫兼事務所（一棟貸し）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
900.00 
100.0 
900.00 
1,576 
1,418,400 		 3.0  4,255,200 
3.0  4,255,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
100.0 
900.00 

1,418,400 		 4,255,200 
4,255,200 
⑨年額支払賃料      1,418,400 円　×　12ヶ月　＝　      17,020,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,020,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       851,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,169,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,255,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,424 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,255,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,036,077 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,246,261 円　　　　（　        14,336 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １３２０６賃
　　　　-12		 1,583  
(   1,503) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,602 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,681 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,576 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １４２０６賃
　　　　-14		 2,024  
(   2,014) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,760 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尼崎 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 492,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 510,624 円  　　　       17,020,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,523,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,394,000 円  　　　　    164,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       164,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       164,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,247,624 円　（　　　　　　         3,531 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 65 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9779    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 164,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0546     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 65 ％　＋　0.0572 ×  20 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,954,400 円  
（　　　　　         7,443 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,246,261 円      
②総費用 4,247,624 円      
③純収益　①－② 12,998,637 円      
④建物等に帰属する純収益 8,954,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,044,237 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,954,859 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,287 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,406,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尼崎 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尼崎市西長洲町一丁目３７番
 1402000159721-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
尼崎 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尼崎 9-1 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　年弘   TEL.
鑑定評価額 205,000,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尼崎市西長洲町１丁目３７番
｢西長洲町１－３－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,203  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）

1:1.5		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 中小規模の工場、営
業所が建ち並ぶ工業
地域		 西11m市道 水道、ガス、下水 尼崎

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 尼崎駅南西方

1.2km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の工場、営業所が建ち並ぶ工業地域で、今後も現況の環境を維持するものと思われる。大型物流施設の
建築ラッシュや大・中規模画地の価格上昇につられて、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市内及び隣接市の内陸部の中小工場地域である。需要者の中心は、地元事業者及び阪神間で事業展
開する中小規模の事業者等である。近隣地域は市内中心部に近く、阪神高速道路や名神高速道路の各インターチェンジ
にも利用しやすい位置にあるため、工業用地としての利便性や環境条件は良好で需要は堅調である。工業地の取引価格
は個別的要因により様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中小規模の工場、営業所が建ち並ぶ工業地域で、自用の取引が中心となっている地域の為、複数の工業地の
取引事例から試算された比準価格の規範性は相対的に高い。一方、収益価格は、周辺に貸工場等も散見されるが、賃貸
市場は未成熟で、土地価格に見合う賃料水準を得られない当該地域の実情を反映し低位に求められた。よって本件では
比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尼崎 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [115.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.6]		 [100.0]
100		 170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内における大型物流施設の建設ラッシュや
大・中規模用地の価格の上昇の影響を受けて
、工業地の取引価格は上昇している。


地域要因に特段の変動はない。市内中心部に
近く、阪神及び名神高速道路の各ＩＣにも利
用しやすい立地にあって工業用地としての環
境は良好である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尼崎 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３１０６
国
-4		 伊丹市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東8.9m市道
、中間画地
工業

(60,200)
b ０９２０５
Ｙ
-83		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
東8m、西6m、
南4.5m、
四方路
準工
地区計画等
(70,200)
c ０４２０６
国
-2		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東15m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d ０６２０６
国
-30		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m県道、
中間画地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
124,143  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
126,378 		 100
[  74.5]
169,635 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
170,000 
b (　           ) 
138,740  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
145,677 		 100
[  85.5]
170,382 
170,000 
c (　           ) 
177,173  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
207,686 		 100
[ 122.0]
170,234 
170,000 
d (　           ) 
218,976  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
223,356 		 100
[ 130.5]
171,154 
171,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



尼崎 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,972,685 
4,199,024 
12,773,661 
8,790,600 
3,983,061 		 （　0.9779）
3,895,035 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     99,872,692 円　　　　（　     83,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尼崎 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 600.00 Ｓ2 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 60 ％   200 ％   200 ％   1,203 ㎡     29.4 m x   42.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
900.00 
100.0 
900.00 
1,551 
1,395,900 		 3.0  4,187,700 
3.0  4,187,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
100.0 
900.00 

1,395,900 		 4,187,700 
4,187,700 
⑨年額支払賃料      1,395,900 円　×　12ヶ月　＝　      16,750,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,750,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       837,540 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,913,260 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,187,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,783 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,187,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,019,642 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,972,685 円　　　　（　        14,109 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４２０６賃
　　　　-14		 2,024  
(   2,014) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[141.0]		 100
[100.0]
1,689 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,654 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,551 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １３２０６賃
　　　　-12		 1,583  
(   1,503) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,618 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尼崎 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 483,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 502,524 円  　　　       16,750,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,523,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,368,500 円  　　　　    161,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,199,024 円　（　　　　　　         3,490 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 65 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9779    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 161,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0546     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 65 ％　＋　0.0572 ×  20 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,790,600 円  
（　　　　　         7,307 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,972,685 円      
②総費用 4,199,024 円      
③純収益　①－② 12,773,661 円      
④建物等に帰属する純収益 8,790,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,983,061 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,895,035 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,238 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,872,692 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尼崎 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尼崎市西長洲町一丁目３７番
 1402000159721-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考