別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
尼崎 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尼崎 5-6 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　金　甲烈   TEL.
鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尼崎市東園田町５丁目４６番８
 ②地積
　(㎡)		 68  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,252)

1:3.5		 店舗

Ｓ3		 飲食店、小売店舗等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 西4.2m市道 水道、ガス、下水 園田

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗ないし店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．２ｍ市道 交通

施設		 園田駅北方

160m		 法令

規制		 近商
(90,252)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店、小売店舗等が見られる駅前の商業地域で、当面は現状のまま推移すると予測する。駅前という立地条件
は希少であり、背後住宅地の地下推移も堅調であるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    321,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市内の駅距離の近い近隣商業地を中心に、市内の商業地全般と判断した。需要者の中心は、飲食店
等の小規模店舗を経営する個人、法人等の事業者である。近隣地域は、商圏としては広くなく繁華性はやや劣る面があ
るが、駅至近の好立地であるため、需要は底堅く、投資目的等の需要も想定できる。なお、駅前商業地は取引件数自体
が少なく、規模その他条件等の個別性が強いため、中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅前商業地であり、賃貸市場は比較的に成熟しているが、土地価格の上昇傾向が続き、土地価格に見合う賃
料水準が未だ形成されていないため、収益価格はやや低位に求められた。一方、比準価格の算定にあたっては、阪神間
の駅周辺の商業地の事例を豊富に収集し、信頼性の高い事例を採用し得た。よって本件では、比準価格を標準とし、収
益価格を関連付けて、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尼崎 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    448,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[158.2]		 [100.0]
100		 297,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景況について直接的な新型コロナの影響は見
受けられない。尼崎市内の商業地は全般的に
上昇傾向がやや強い。


大きな地域要因の変動は見受けられず、地価
は堅調に推移している。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尼崎 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８２０６
国
-12		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西24m市道、
南28m、角地
近商

(100,300)
b １２２０６
国
-31		 尼崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ０８２０５
Ｙ
-75		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
北4m、角地
近商

(100,300)
d ０９２０５
Ｙ
-66		 尼崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南東6m、角地
近商

(100,360)
e １０２０５
Ｙ
-59		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.9m市道
、中間画地
１中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
392,961  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
383,893 		 100
[ 118.9]
322,870 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
323,000 
b (　           ) 
376,756  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
381,277 		 100
[ 116.6]
326,996 
327,000 
c (　           ) 
330,211  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
329,570 		 100
[ 103.9]
317,199 
317,000 
d (　           ) 
304,180  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
301,817 		 100
[  94.5]
319,383 
319,000 
e (　           ) 
273,857  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
281,525 		 100
[  88.1]
319,552 
320,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    321,000 円／㎡]  



尼崎 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,833,577 
762,560 
3,071,017 
2,490,960 
580,057 		 （　0.9767）
566,542 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     14,163,550 円　　　　（　    208,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尼崎 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 54.00 Ｓ3 162.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   252 ％   68 ㎡      4.4 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建の店舗兼共同住宅（１階：店舗、２～３階：平均専有面積約４９㎡・住宅）を想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
54.00 
85.0 
45.90 
3,041 
139,582 		 4.0  558,328 
4.0  558,328 

 2～ 2		 住宅
54.00 
90.0 
48.60 
1,855 
90,153 		 1.0  90,153 
2.0  180,306 

 3～ 3		 住宅
54.00 
90.0 
48.60 
1,855 
90,153 		 1.0  90,153 
2.0  180,306 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
162.00 
88.3 
143.10 

319,888 		 738,634 
918,940 
⑨年額支払賃料        319,888 円　×　12ヶ月　＝　       3,838,656 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     143.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,838,656 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       191,933 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,646,723 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           738,634 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,017 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          918,940 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         179,837 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,833,577 円　　　　（　        56,376 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７２０６賃
　　　　-10		 3,302  
(   3,243) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,270 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,260 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,041 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０７２０６賃
　　　　-9		 3,375  
(   3,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,244 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尼崎 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 194,000 円  　　　　     38,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 115,160 円  　　　        3,838,656　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       46,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      329,800 円  　　　　     38,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,800 円  　　　　     38,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,800 円  　　　　     38,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         762,560 円　（　　　　　　        11,214 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     162.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0642     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,490,960 円  
（　　　　　        36,632 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,833,577 円      
②総費用 762,560 円      
③純収益　①－② 3,071,017 円      
④建物等に帰属する純収益 2,490,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 580,057 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 566,542 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,332 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,163,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     208,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尼崎 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尼崎市東園田町五丁目４６番８
 1402000252569-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
尼崎 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尼崎 5-6 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　布谷　嘉浩   TEL.
鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尼崎市東園田町５丁目４６番８
 ②地積
　(㎡)		 68  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,252)

1:3.5		 店舗

Ｓ3		 飲食店、小売店舗等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 西4.2m市道 水道、ガス、下水 園田

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗ないし店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．２ｍ市道 交通

施設		 園田駅北方

160m		 法令

規制		 近商
(90,252)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。駅前の好立地に
ある上、周辺住宅地価格の下支え効果もあり、地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    307,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね尼崎市内の商業地域である。需要者の中心は地元の小売・飲食業を営む個人又は法人である。駅に近
いが、幅員が狭く、繁華性は一定程度にとどまる商業地域であるが、周辺住宅地価格の下支え効果も認められ、需要は
存し、地価はやや強含みである。駅前商業地の取引件数は少なく、取引される価格帯も規模、取引事情等によりまちま
ちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸用店舗等の収益物件も一部混在しているが、自己使用目的の取引が中心となっており、商圏等より土地価格に見合
う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。従って、規範性から比準価格を中心に、収益
価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尼崎 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    448,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[158.2]		 [100.0]
100		 297,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 尼崎市内の商業地価格は、大きな変動要因は
見あたらず、収益物件に一定の需要が認めら
れ、地価は堅調に推移している。


特段の地域要因の変動はないが、駅への接近
性が良く、需要が認められ、地価はやや上昇
している。


個別的要因に特段の変化は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尼崎 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６２０６
国
-13		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b ０３２０６
国
-25		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
c ０７２０６
国
-31		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北27m市道、
西11.5m、
二方路
準住居

(70,200)
d ０３２０６
国
-10		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西18m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,235  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
274,957 		 100
[  89.5]
307,215 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
307,000 
b (　           ) 
318,030  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
323,118 		 100
[ 105.6]
305,983 
306,000 
c (　           ) 
262,113  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
267,679 		 100
[  87.4]
306,269 
306,000 
d (　           ) 
329,426  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
334,038 		 100
[ 108.0]
309,294 
309,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    307,000 円／㎡]  



尼崎 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,500,297 
692,002 
2,808,295 
2,219,640 
588,655 		 （　0.9775）
575,410 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     14,385,250 円　　　　（　    212,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尼崎 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 54.00 Ｓ3 162.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   252 ％   68 ㎡      4.4 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗はフロア貸し、２～３Ｆ住宅は２ＤＫ（約４６㎡／戸）。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 類似建物の有効率等を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
54.00 
80.0 
43.20 
3,034 
131,069 		 4.0  524,276 
4.0  524,276 

 2～ 2		 住宅
54.00 
85.0 
45.90 
1,760 
80,784 		 1.0  80,784 
2.0  161,568 

 3～ 3		 住宅
54.00 
85.0 
45.90 
1,745 
80,096 		 1.0  80,096 
2.0  160,192 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
162.00 
83.3 
135.00 

291,949 		 685,156 
846,036 
⑨年額支払賃料        291,949 円　×　12ヶ月　＝　       3,503,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     135.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,503,388 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       175,169 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,328,219 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           685,156 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,509 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          846,036 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         165,569 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,500,297 円　　　　（　        51,475 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８２０６賃
　　　　-3		 2,634  
(   2,577) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,306 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,252 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,034 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２２０６賃
　　　　-6		 2,976  
(   2,870) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,197 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尼崎 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 174,500 円  　　　　     34,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 105,102 円  　　　        3,503,388　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       46,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      296,600 円  　　　　     34,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,900 円  　　　　     34,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,900 円  　　　　     34,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         692,002 円　（　　　　　　        10,177 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 207,000 円／㎡　×　     162.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,219,640 円  
（　　　　　        32,642 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,500,297 円      
②総費用 692,002 円      
③純収益　①－② 2,808,295 円      
④建物等に帰属する純収益 2,219,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 588,655 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 575,410 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,462 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,385,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     212,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尼崎 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尼崎市東園田町五丁目４６番８
 1402000252569-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考