別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
尼崎 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尼崎 5-5 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　文   TEL.
鑑定評価額 47,600,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尼崎市立花町３丁目５番２
｢立花町３－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 病院

ＲＣ5F1B		 店舗に中層共同住宅
等が混在する商業地
域		 西18m市道 水道、ガス、下水 立花

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 立花駅北方

550m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗に中層共同住宅等が混在する商業地域であり、今後も商業地として同様の繁華性を維持するものと予測する
。駅周辺で開発や建替えが活発な影響もあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    268,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市及び隣接市内で店舗や店舗付共同住宅、事業所、医院などが混在する商業地域。需要者の中心は
、店舗のほか医療、福祉等の地元事業者をはじめ、投資目的の不動産業者等である。山手幹線とＪＲ立花駅の間に位置
し、路線商業と近隣商業の両面併せ持つが繁華性はやや劣る。駅周辺で開発や建替えが活発な影響もあり、地価は上昇
傾向。規模、取引事情等も様々であるため、中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 貸店舗等の収益物件も見られるが、近隣地域は繁華性がやや劣る商業地域であり、収益性は認められるものの賃貸市場
での競争力が弱いため、収益価格は低位に求められた。一方、事業者が自用目的で行う取引が中心であるため、信頼性
のある取引事例より求められた比準価格には規範性が認められる。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尼崎 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    400,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[159.6]		 [100.0]
100		 260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内商業地の取引価格は、希少性のある駅前
商業地を中心に上昇傾向が顕著。



路線商業と近隣商業の両面併せ持つが繁華性
はやや劣る。コープ立花の建替え完了など、
駅周辺で開発や建替えが活発な影響もあり、
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尼崎 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７２０６
国
-31		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北27m市道、
西11.5m、
二方路
準住居

(70,200)
b ０３２０６
国
-25		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
c １２２０６
国
-31		 尼崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ０７２０６
国
-14		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東18m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
e ０３２０６
国
-10		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西18m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
262,113  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
267,679 		 100
[  98.4]
272,032 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
272,000 
b (　           ) 
318,030  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
323,118 		 100
[ 121.5]
265,941 
266,000 
c (　           ) 
376,756  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
381,277 		 100
[ 143.1]
266,441 
266,000 
d (　           ) 
223,777  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[  95.0]
251,920 		 100
[  94.8]
265,738 
266,000 
e (　           ) 
329,426  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
334,038 		 100
[ 124.0]
269,385 
269,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    268,000 円／㎡]  



尼崎 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,890,434 
2,642,296 
10,248,138 
8,757,000 
1,491,138 		 （　0.9556）
1,424,931 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     35,623,275 円　　　　（　    195,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尼崎 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 108.00 Ｓ5 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   183 ㎡      9.1 m x   20.2 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階住宅は平均専有面積約２９㎡（シングルタイプ） ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考にして査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
108.00 
75.0 
81.00 
3,340 
270,540 		 4.0  1,082,160 
4.0  1,082,160 

 2～ 5		 住宅
108.00 
80.0 
86.40 
2,350 
203,040 		 1.0  203,040 
2.0  406,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
79.0 
426.60 

1,082,700 		 1,894,320 
2,706,480 
⑨年額支払賃料      1,082,700 円　×　12ヶ月　＝　      12,992,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     426.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,992,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       649,620 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,342,780 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,894,320 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,996 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,706,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         529,658 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,890,434 円　　　　（　        70,440 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８２０６賃
　　　　-8		 4,717  
(   4,486) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
3,774 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,340 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２２０６賃
　　　　-1		 2,834  
(   2,834) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,334 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尼崎 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 556,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 519,696 円  　　　       12,992,400　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,181,500 円  　　　　    139,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,642,296 円　（　　　　　　        14,439 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 139,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,757,000 円  
（　　　　　        47,852 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,890,434 円      
②総費用 2,642,296 円      
③純収益　①－② 10,248,138 円      
④建物等に帰属する純収益 8,757,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,491,138 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,424,931 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,623,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     195,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尼崎 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尼崎市立花町三丁目５番２
 1402000104239-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
尼崎 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尼崎 5-5 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　考一   TEL.
鑑定評価額 47,600,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尼崎市立花町３丁目５番２
｢立花町３－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 病院

ＲＣ5F1B		 店舗に中層共同住宅
等が混在する商業地
域		 西18m市道 水道、ガス、下水 立花

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 立花駅北方

550m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗やマンション等が建ち並ぶ商業地域であり、当面、現状のまま推移すると予測する。地価は上昇傾向で推移
すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市のほか阪神間の商業地域である。主な需要者は地元事業者や不動産会社等である。賃貸需要につ
いては地元事業者の事務所、各種店舗、医院、個人の居住者等の需要が見込まれる。駅徒歩圏で商店街からも近く、か
つ幹線沿いという立地条件であり、多様な形態の需要が見込まれ、地価は上昇傾向にある。取引規模・価格水準は様々
で、中心となる価格帯の把握は困難であるが、対象標準地と同程度な規模の土地で５０００万円前後と目される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸市場の比較的成熟した商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準までは形成されておらず、収益価格はやや低
位に試算された。また、収益価格の試算に当たっては想定項目も多く、流動的な面を有する。したがって、信頼性・規
範性の認められる取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尼崎 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    400,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[159.6]		 [100.0]
100		 260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 尼崎市の人口は若干の減少傾向にて推移。コ
ロナ禍は落ち着きつつあり雇用・消費・投資
等が回復し、商業地の地価は上昇傾向となっ
ている。

ＪＲ立花駅に近く、かつ幹線沿いの商業地域
として需要は堅調である。周辺ではスーパー
の建替オープン等が見られる。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尼崎 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７２０６
国
-31		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北27m市道、
西11.5m、
二方路
準住居

(70,200)
b ０８２０５
Ｙ
-52		 尼崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
東8m、角地
１住居

(80,200)
c ０６２０６
国
-13		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d ０７２０６
国
-14		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東18m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
262,113  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
267,679 		 100
[  98.4]
272,032 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
272,000 
b (　           ) 
216,950  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
214,864 		 100
[  82.3]
261,074 
261,000 
c (　           ) 
272,235  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
274,957 		 100
[  98.5]
279,144 
279,000 
d (　           ) 
223,777  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[  95.0]
251,920 		 100
[  93.8]
268,571 
269,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    270,000 円／㎡]  



尼崎 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,969,625 
2,659,906 
10,309,719 
8,820,000 
1,489,719 		 （　0.9556）
1,423,575 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     35,589,375 円　　　　（　    194,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尼崎 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 108.00 Ｓ5 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   183 ㎡      9.1 m x   20.2 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗、２Ｆ～５Ｆ：共同住宅（単身者用、平均面積約２９㎡×１２戸）を想定 ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 中層店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
108.00 
75.0 
81.00 
3,420 
277,020 		 4.0  1,108,080 
4.0  1,108,080 

 2～ 5		 住宅
108.00 
80.0 
86.40 
2,350 
203,040 		 1.0  203,040 
2.0  406,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
79.0 
426.60 

1,089,180 		 1,920,240 
2,732,400 
⑨年額支払賃料      1,089,180 円　×　12ヶ月　＝　      13,070,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     426.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,070,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       653,508 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,416,652 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,920,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,242 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,732,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         534,731 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,969,625 円　　　　（　        70,872 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８２０６賃
　　　　-8		 4,717  
(   4,486) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
3,851 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,666 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,420 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２２０６賃
　　　　-6		 2,976  
(   2,870) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
3,481 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尼崎 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 560,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 522,806 円  　　　       13,070,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,190,000 円  　　　　    140,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,659,906 円　（　　　　　　        14,535 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 140,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 249,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,820,000 円  
（　　　　　        48,197 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,969,625 円      
②総費用 2,659,906 円      
③純収益　①－② 10,309,719 円      
④建物等に帰属する純収益 8,820,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,489,719 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,423,575 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,779 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,589,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     194,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尼崎 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尼崎市立花町三丁目５番２
 1402000104239-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考