令和6年1月10日　提出 尼崎 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -46 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹之内　浩   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市稲葉元町２丁目４６番 ｢稲葉元町２－４－８｣ ②地積 　(㎡) 93   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 立花 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 立花駅西方 900m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅、農地等が混在する一般住宅を中心とする住宅地域である。駅からの距離が遠く、利便性もやや劣るた め、需要は弱含み傾向にある。地価水準は、若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線沿線を中心とした尼崎市西部の住宅地域。需要者の中心は尼崎市及び地縁関係者が大半 を占める。近隣地域内では画地規模の大きい土地も見られ、空地等も散見されるが、近年においては比較的規模の大き い土地を建売住宅用地として細分化して分譲する事例も見られる。この場合、取引の中心となる価格帯は、９５㎡前後 の土地で１５００万円前後、新築の戸建住宅は３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自己利用目的の取引が中心となっている。また、当該標準地は画地 規模が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であることから、収益還元法の適用は断 念した。したがって本件においては、不動産の市場性に着目した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地 との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [100.9] [103.0] 100 157,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市は、快適性・利便性等の差異により、 選好性が地域により異なるため、地価も用途 ・エリア等により異なる傾向にある。 一般住宅を中心に空地も残存する住宅地域で 、地域要因に格別の変動は認められない。地 価は若干の上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％